La estrategia de la firma pasaba por lograr recalificaciones para el 43% de su suelo, que no es apto para construir
AGRICULTURA
Martinsa-Fadesa tiene una cartera de suelo de 28,7 millones de metros cuadrados, algo menos al equivalente a la extensión del ayuntamiento de A Coruña (de 36,8 kilómetros cuadrados). El problema es que casi la mitad de todos estos terrenos carecen de valor urbanístico, porque son rústicos.
En la documentación aportada al concurso de acreedores la promotora trata de justificar la valía de estas fincas encuadrándolas bajo un término, «preedificables», que no aparece en ninguna ordenación urbanística. Lo que sí aclara Martinsa-Fadesa es que sus operaciones se basan en conseguir recalificar este terreno, «gestionando la maduración urbanística del mismo, gracias a lo cual Martinsa-Fadesa cuenta con una gran cartera de suelo adquirido en el pasado a precios inferiores a los actuales de mercado, lo que permite una mayor flexibilidad a la hora de determinar tanto los productos a desarrollar, como su final».
La promotora explica abiertamente que lograr recalificaciones mediante modificaciones de los planes generales de ordenación urbanística es un «elemento clave de la estrategia de la compañía». El problema es que para los tasadores, el valor del suelo rústico (que Martinsa-Fadesa denomina como «preurbanizable») depende de su rendimiento agrícola o forestal, pero nunca de sus expectativas urbanísticas, como asegura el artículo 23.2 de la Ley Estatal del Suelo.? Es más que probable que los administradores concursales tengan en cuenta esta situación, puesto que la propia empresa reconoce que el 61% del valor de los activos inmobiliarios está constituido por la cartera de suelo. La compañía confiesa que con esta situación está obligada a un «cambio de mentalidad» y, en consecuencia, «a concentrarse en aquello en lo que verdaderamente la sociedad tiene una ventaja competitiva», como es la gestión del terreno. Además, considera que debe realizar una serie de ajustes, porque la compra de Fadesa aglutinó a dos firmas punteras, pero «con dos estilos de negocio muy diferentes». Explican que Fadesa se basaba en «gestionar el suelo de forma integral» con medios propios, mientras que Martinsa subcontrata las tareas «que integran la cadena de transformaciones».