Las ventas de vivienda crecen un 13 %

Tras el chaparrón, las inmobiliarias gallegas sacan pecho. Las cifras no son las de la época de la burbuja, pero después de ocho años de caídas y malas noticias el sector ha encauzado una fase de recuperación que empieza a coger ritmo. La prueba, el crecimiento en las compraventas de vivienda: según el cálculo de las empresas agrupadas en la Federación Gallega de Empresas Inmobiliarias (Fegein), el 2018 se cerrará en la comunidad con un saldo de 16.589 transacciones, un 13 % más que las 14.672 registradas un año antes.

Un crecimiento que esperan que se acelere el año que entra: «Anticipamos más ventas de viviendas y más facturación para el sector para el próximo ejercicio, en el que esperamos que la inversión tanto en vivienda habitual como en vivienda derivada hacia el parque de arrendamiento crezca un 18 %», explica Benito Iglesias, presidente de la patronal de las inmobiliarias, que destaca que la clave de este incremento está, precisamente, en la presión del mercado del alquiler, que ante el aumento de la demanda y la escasa oferta reclama cada vez más inmuebles para arrendar.

Y es que la vivienda sigue siendo el activo más seguro para invertir. Y el más rentable. De acuerdo al último informe del Banco de España, un piso alquilado ofrece actualmente una rentabilidad del 4 %, una cifra que casi triplica la que se puede obtener invirtiendo en dinero en Bonos del Estado a diez años. Eso por no hacer la comparación con los tradicionales depósitos bancarios, que ya no son competitivos en un entorno de bajos tipos de interés. Si a la rentabilidad bruta del alquiler se suman las plusvalías a doce meses, el rendimiento anual de la vivienda sigue por encima del 11 %, cifras similares a las del año pasado y en niveles muy parecidos a los que marcaba antes del pinchazo de la burbuja.

Tal es la solidez de las cifras que los profesionales del sector temen más a los elementos exógenos como únicos factores que podrían hacer descarrilar la recuperación. El principal, expone Iglesias, es la inestabilidad política, que podría cortar la mejoría del mercado laboral y afectar a la confianza del consumidor, una de las claves para la venta de vivienda. Aunque también hay otro lastre que podría acabar ralentizando las ventas: la falta de obra nueva. En el caso de Galicia, esta es especialmente evidente en las grandes ciudades, donde las transacciones de vivienda usada incluso triplican, en algunos casos, las de pisos a estrenar, por lo que de no reactivarse la construcción las inmobiliarias podrían encontrarse con serios problemas de stock hacia finales del próximo año y eso derivaría en una mayor presión sobre el mercado del alquiler.

En ese sentido, desde Fegein denuncian las «desproporcionadas trabas burocráticas» que hay en algunos ayuntamientos para obtener licencias de obra, «que se demoran años y que acaban por dar al traste con cualquier posibilidad de nuevas actuaciones».

Pero, ¿cuáles serán las tendencias del mercado gallego de la vivienda el próximo año? Para las inmobiliarias de la comunidad, la vivienda usada seguirá siendo la protagonista, aunque se reactivará la venta de pisos sobre plano. Lo más demandado, dicen, son los inmuebles de 2 y 3 dormitorios, tanto en propiedad como en arrendamiento. En cuando a la segunda residencia, detectan que crece el interés de los clientes foráneos (en especial portugueses e ingleses) por la vivienda vacacional.

En cuando a los precios, «la tendencia general es de estabilización o suaves incrementos tras años de caídas, aunque todavía hay núcleos, municipios de menos de 5.000 habitantes, aquellos con mayor cantidad de stock, en los que los precios continuarán bajando», expone Iglesias, que recuerda que el coste del suelo, otro de los principales indicadores de la recuperación, crece en los grandes núcleos urbanos.   

Frialdad ante los cambios en los alquileres y las hipotecas

Un diagnóstico certero y un tratamiento erróneo. Así valoran las inmobiliarias gallegas los cambios introducidos en dos de las principales leyes que afectan al sector: la del alquiler, aprobada por decreto ley y pendiente de convalidación en el Congreso, y la hipotecaria, aún en trámite parlamentario.

En el caso de los alquileres, Iglesias saluda la ampliación de los plazos de duración de los contratos, pues cree que la estabilidad es bien recibida tanto por los inquilinos como por los propietarios, pero discrepa de otras medidas aprobadas por el Gobierno, como la limitación de las garantías que se pueden exigir a la hora de entrar un piso en arrendamiento, lo que, dice, puede provocar que se reduzca la oferta de inmuebles y se inflen aún más los precios.

En el caso de la nueva ley hipotecaria, Iglesias censura que, después de tantos años de debate, que pueden provocar incluso que las autoridades comunitarias impongan una multa millonaria a España por el retraso en la trasposición de las directivas europeas, no se recoja la dación en pago. A su juicio, esta figura permitiría corregir muchos de los excesos que presenta el mercado hipotecario. No solo porque evitaría que un consumidor pueda mantener deudas después de perder el inmueble, sino también porque limitaría el riesgo que toman algunas entidades financieras al conceder préstamos por encima del valor de tasación o a clientes que no reúnen los criterios de solvencia requeridos. Al no haber más garantía que el inmueble, Iglesias cree que esos riesgos estarían mucho más medidos.

Iglesias pone también el acento en la cuestión de la fiscalidad de la vivienda, que cree que habría que reducir para acompañar desde los poderes públicos la fase de recuperación en la que ha entrado el sector.