Cómo invertir en el mercado inmobiliario gallego sin tener que comprar un piso

En un entorno de bajos tipos de interés, y con el BCE lanzando señales de que no habrá grandes cambios en la política monetaria en los próximos meses, el mercado inmobiliario se ha convertido en una de las grandes alternativas de inversión para aquellos que quieren obtener una rentabilidad que no se puede buscar en productos conservadores como los depósitos, pero que tampoco ofrecen otros con más riesgo, como la renta variable.

Aunque son muchos los particulares que han optado por volver a fiar sus ahorros al ladrillo, comprando un piso para alquilar, no es necesario adquirir una vivienda (y asumir los riesgos y costes futuros que ello conlleva) para aprovechar esta oportunidad de negocio. El sector financiero ha lanzado en los últimos meses vehículos de inversión que compran edificios en zonas prime de las grandes ciudades (donde mejor aguanta la demanda, como probó la reciente crisis) para luego rehabilitarlos y vender las viviendas, generando altas rentabilidades al inversor.

Ese es el modelo que, tras probar con éxito en Madrid y Barcelona, la banca privada Andbank importó a Galicia a finales del 2017, bajo el nombre de Seagull Real Estate. El producto fue un éxito: se cubrió el objetivo de captación de fondos (20 millones de euros, a los que luego se suma una cantidad igual en financiación), y con ese importe se adquirieron edificios y solares en las zonas más céntricas de A Coruña y Vigo, que una vez completada la promoción o rehabilitación se pondrán en el mercado (en total, 147 unidades, entre viviendas y locales comerciales).

Ante la buena respuesta de los inversores, la compañía ha decidido renovar el proyecto y lanzar una segunda fase. Explica Rubén Casales, director de la oficina de Andbank en A Coruña, que de la prospección inicial del mercado que hicieron hace dos años (se analizaron más de 200 activos) habían quedado sobre la mesa operaciones ya prenegociadas que ahora quieren aprovechar.

En esta ocasión, el objetivo de captación de fondos se sitúa en 15 millones (el mínimo es de 250.000 euros), suficientes para acometer entre 5 o 6 promociones. Además de esa variación en las cifras, otra de las diferencias respecto a la primera edición de Seagull es que habrá más inversión en Vigo (que se llevó cerca del 30 % del primer fondo y que ahora rondará el 50 %), por el buen desempeño del mercado inmobiliario local.

La expectativa de rentabilidad, explica Casales, se mueve en una horquilla de entre el 10 y el 12 %, muy por encima de lo que se puede conseguir en otros productos de corte conservador, lo que se justifica por la iliquidez del fondo, ya que hay que mantener la inversión durante cinco años, que es el período de explotación de los activos antes de la venta.

Socios locales

Para la gestión de este proyecto, Andbank colabora con dos empresas gallegas: Ünique Singular Properties y Desarrolla. La primera es una agencia inmobiliaria gallega especializada en el residencial prime, que participa en el proceso de selección de los activos y que luego comercializa las viviendas; mientras que la segunda, una constructora conocida por sus trabajos de rehabilitación, se ocupa de la puesta al día de los inmuebles. Y es que, además de la rentabilidad, una de las claves que más convence a los inversores, explica Casales, es el impacto económico del proyecto en sus ciudades, especialmente en el empleo.