La banca se agarra al clavo del tipo fijo

El euríbor cerró el mes de julio marcando otro mínimo histórico, el -0,283 %. El índice al que se referencian la inmensa mayoría de las hipotecas de interés variable que se firman en el país lleva en rojo desde febrero del 2016 y no hay visos de cambio en el horizonte, habida cuenta de los planes del BCE de seguir bajando tipos, si es preciso, tras el verano. Esa parece ser la causa principal de un incipiente cambio de tendencia en las preferencias de quienes compran vivienda, que comienzan a volver los ojos a las hipotecas variables, después de un lustro entregados a los cantos de sirena del interés fijo, el producto que salva los márgenes a una banca asfixiada y al que se agarra como a un clavo ardiendo.

Así lo constatan los últimos datos disponibles de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), que en los últimos tres meses confirman un avance de esta tipología de crédito sujeto a revisiones.

Sube tres puntos en tres meses

Entre marzo y mayo pasó del 34,2 % al 37,3 % del total de los nuevos contratados. En el 2014 eran variables casi siete de cada diez hipotecas formalizadas, pero a partir del 2016 el ascenso del tipo fijo fue imparable, hasta prácticamente suponer la mitad de las firmadas en el primer trimestre de este año, según la última estadística del Colegio de Registradores de España, que revela además que en tres comunidades (Baleares, Cataluña y Murcia) ya se contratan más que a tipo variable, pese a ser este más barato. A ellas se suman la Comunidad Valenciana y Galicia, que frisaron el 50 %. 

La tranquilidad como activo

¿Qué explica el contrasentido de que, en un momento con tipos históricamente bajos y con escasas perspectivas de cambio a medio plazo, los españoles se inclinen por los créditos fijos? «El consumidor español siempre se ha mostrado prudente, sobre todo para invertir. Ahora esa tendencia se muestra también en el crédito. Los nuevos hipotecados prefieren convivir con la posibilidad de pagar más por la financiación, a cambio de ganar en seguridad», explica Estefanía González, portavoz de finanzas personales de la web de ahorro Kelisto.es.

Prefieren sacrificar el bolsillo y saber cuánto pagarán cada mes que exponerse en el futuro a los sustos que las hipotecas variables dieron en el pasado.

Además, a la querencia del cliente por la tranquilidad se suma el propio interés de la banca por un producto que, en un escenario de tipos cero, supone un balón de oxígeno para sus cuentas. De ahí que hace cuatro años desplegaran una estrategia comercial para potenciar este producto, que les ha dado -hasta ahora- buenos resultados. Cabe recordar, además, que aplicando la ley de la oferta y la demanda, según la última estadística inmobiliaria del Colegio de Registradores, la banca las ha encarecido notablemente en las comunidades en las que más apetito hay por ellas, como es el caso de la gallega, donde en el primer trimestre el interés medio de los préstamos fijos para adquirir vivienda rebasaba el 3 %, más de un punto por encima de la media de los variables.

«Ralentización» en el tipo fijo

Sin embargo, la patronal hipotecaria habla ahora de «cierta ralentización» en la contratación de hipotecas a tipo fijo a término (es decir, con la misma cuota toda la vida del préstamo), «pese a que, junto con las de tipo fijo de entre 1 y 5 años, siguen manteniendo una cuota muy representativa en la nueva concesión». De hecho, en el promedio del año (de enero a mayo), las tipo fijo puras aún siguen aumentando, situándose en el 32,2 %, algo más de un punto por encima del 2018. Pese a ello, en comparativa mensual, este ejercicio han experimentado la evolución contraria, al caer al 30 % en mayo desde el 34,5 % que se anotaban en enero.

La banca, sin embargo, no está dispuesta a quedarse de brazos cruzados ante la «cierta desaceleración» de la que hablan la AHE o los registradores y, según confirmaron fuentes del sector, va a seguir «empujando» las hipotecas a tipo fijo, pese a admitir la evidencia de que el escenario más probable en los próximos meses es que las variables sigan repuntando, empezando a revertir la tendencia de los últimos tres años.

En cualquier caso, la apuesta comercial de las entidades para inclinar la balanza hacia su contratación pasa por hacerlas más atractivas, abaratándolas aún más, pese a que «nunca lo habían estado tanto», como confirman desde Kelisto.es.

Mejorar el atractivo del tipo fijo

Los datos de la web de ahorro muestran que, desde junio, las diferentes entidades financieras que han revisado sus ofertas de préstamos a tipo fijo han mejorado sus condiciones, lo que anticipa una guerra hipotecaria en otoño. El gancho principal está en el interés, que no ha dejado de bajar desde el arranque del año, para moverse este agosto entre el 1,86 % de media para créditos a diez años, hasta el 2,07 % o el 2,22 %, para plazos de veinte y treinta años, respectivamente.

Con un euríbor en negativo, parece evidente que para el bolsillo del prestatario es más ventajoso decantarse por una hipoteca variable. Sin embargo, aunque en esta fórmula el interés también se ha ido reduciendo, «más allá de este parámetro, estas ofertas han registrado muchos cambios a peor, en cuestiones relacionadas, sobre todo, con las comisiones y el interés fijo de salida», recuerda González. El diferencial medio aplicado a las variables lleva desde junio estabilizado en el 1,06 %, aunque de los ocho cambios registrados este mes en las ofertas, seis fueron para encarecerlas.

Desde Adicae, su presidente, Manuel Pardos, recomienda analizar minuciosamente las condiciones de las hipotecas antes de contratar, para evitar sorpresas que pueden salir muy caras. Advierte que los bancos ofrecen como a tipo fijo préstamos que lo son solo los primeros años. «Así se aprovechan por partida doble: ahora, con el euríbor en rojo, aplicando tipos fijos por encima del 2 %, y dentro de diez años, cuando los intereses repunten, pasan a variable, con diferenciales elevados, que supondrán miles de euros. Es una trampa, un engaño, por eso recomiendo que se asesoren bien antes», añade.

Respecto al impacto de la entrada en vigor -el pasado 16 de junio- de la nueva ley hipotecaria, Pardos cree que es demasiado pronto para evaluarlo, aunque los últimos datos del Consejo General del Notariado muestran un frenazo: la venta de viviendas cayó en junio un 18,9 % y la firma de hipotecas se contrajo el 16,2 %.