El Gobierno anuncia que destinará 50.000 viviendas de la Sareb al alquiler social con «precios asequibles»

El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha anunciado este domingo que el Ejecutivo aprobará este martes en el Consejo de Ministros la movilización de 50.000 viviendas de la Sareb (el conocido como banco malo) para destinarlas al alquiler asequible de jóvenes y familias.

Sánchez ha hecho este adelanto en la clausura de la Convención Municipal del PSOE que se celebra este fin de semana en Valencia, a la que han asistido los candidatos a alcaldes de las principales ciudades de España.

Sánchez ha destacado que su Gobierno quiere ir más allá y poner a disposición de los jóvenes estos inmuebles, pocos días después de anunciar un acuerdo entre el Ejecutivo y sus socios parlamentarios para aprobar la Ley de Vivienda, que fija la subida del alquiler para los próximos dos años, entre otras medidas.

En este sentido, fuentes de Moncloa precisan que el Ejecutivo pondrá a disposición de municipios y comunidades autónomas 21.000 viviendas e impulsarán el alquiler social de otras 14.000 ya habitadas de ese parque. Además, promoverán la construcción de hasta 15.000 viviendas públicas en suelos disponibles de la Sareb.

Estas son las claves de la nueva Ley de Vivienda

Gobierno, ERC y EH Bildu acuerdan imponer límites a los precios del alquiler en zonas tensionadas

C. Porteiro

 El 12,4 % de los hogares gallegos viven en régimen de alquiler y uno de cada cuatro tienen serios problemas para poder hacer frente a los gastos del inmueble. Por eso, y por las dificultades crecientes para poder adquirir un piso o una casa, había muchas expectativas puestas en la nueva Ley de Vivienda, que se ha hecho de rogar. 

Tras más de un año de negociaciones, el Gobierno de coalición y sus socios de ERC y EH Bildu llegaron este viernes a un acuerdo. No fue fácil. Las conversaciones se enquistaron durante meses por las reticencias de una parte del Ejecutivo a introducir topes a los precios. «O lo desbloqueáis o no hay ley», llegó a amenazar la diputada de ERC, Pilar Vallugera, tal y como ella misma reconoció en rueda de prensa. Finalmente, y tras la intervención del propio presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, se allanó el terreno. «Se trata de una conquista histórica, al alumbrar la primera ley integral de la vivienda de la democracia», ha celebrado la Moncloa.

Ahora bien, ¿cuáles son las claves del acuerdo y qué cambios introducirá en el mercado inmobiliario?

Topes al alquiler

El IPC ya no será el índice de referencia. En la actualidad, los propietarios no pueden subir el precio de los alquileres a sus inquilinos más de un 2 %, pero ese tope se elevará al 3 % en el 2024. ¿Qué pasará entonces? En circunstancias normales, la renta se debería actualizar conforme al índice de precios al consumo (IPC). Pero ya no será así con la nueva ley. Ese índice de referencia será sustituido el 1 de enero del 2025 por uno alternativo, «más estable y siempre inferior al IPC», que diseñarán Gobierno y autonomías. Se ha hecho así para evitar grandes fluctuaciones de precios injustificadas.

Zonas tensionadas

Contención de rentas para todos los propietarios. En ciudades gallegas como A Coruña o Vigo, los precios del alquiler se han disparado más de un 15 % entre el 2016 y el 2021. De acuerdo a la nueva ley, ambas podrían haber sido declaradas «zonas tensionadas». Podrán colgar ese cartel todos los distritos censales o urbes donde los alquileres hayan aumentado tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a su declaración o en aquellos en los que la carga media de los costes de la vivienda —incluyendo los gastos y suministros— superen en un 30 % la renta media de los hogares. Si se cumple cualquiera de estos dos supuestos, las comunidades autónomas o ayuntamientos podrán solicitar esa etiqueta. Esta permitirá imponer medidas de contención de precios a grandes y pequeños propietarios. Los grandes tenedores —poseen más de diez inmuebles, o más de cinco si así lo determina la respectiva Administración autonómica—, solo podrán subir los precios de acuerdo a un índice que elaborará el Gobierno. Sin embargo, los nuevos inquilinos podrán exigir a los pequeños propietarios en estas zonas tensionadas —poseen menos de cinco inmuebles— el mismo precio que disfrutaba el anterior arrendatario. Con esta medida se desincentiva la expulsión de inquilinos con el fin de subir precios y se pretende atajar la gentrificación, un fenómeno al alza en grandes ciudades, donde la población más humilde se ve desplazada de las zonas que se han revalorizado. «Para quienes han decidido hacer una actividad económica en torno a la vivienda, esto puede suponer un revés», admitió el diputado de EH Bildu, Oskar Matute, en rueda de prensa.

¿Qué pasa si un ciudadano hereda un inmueble en una zona tensionada y decide alquilarlo? Según aclara el Gobierno, las viviendas que no hayan estado arrendadas en los últimos cinco años podrán estar sujetas a los límites que fije el nuevo índice de referencia de precios.

Incentivos fiscales

Pequeños propietarios. Para evitar la retirada masiva de inmuebles del mercado del alquiler, a causa de los topes introducidos, el Gobierno ha aceptado la incorporación de bonificaciones fiscales en el IRPF para que los pequeños propietarios en zonas tensionadas, donde se limitarán los precios, sigan teniendo incentivos para seguir alquilando sus viviendas y que les siga siendo rentable. 

Desahucios 

Prórroga de un año para hogares vulnerables. «Los desahucios sin fecha y hora predeterminadas se han acabado», exclamaron ayer en rueda de prensa Vallugera y Matute. La comitiva judicial no podrá presentarse de la noche a la mañana a la puerta de un inmueble para expulsar a sus residentes. «Antes se podía proceder a los desahucios de familias vulnerables sin que las Administraciones supieran que se estaban produciendo», explicaron. La ley pondrá fin a esa disfuncionalidad. Prevé la creación de un sistema de arbitraje obligatorio, en manos de las autonomías, en el que se propicie un acuerdo entre casero e inquilino. Si el arbitraje no da frutos, la norma garantiza que los servicios sociales dispondrán del «tiempo necesario» para ofrecer soluciones habitacionales. Unos plazos que los propios jueces podrían ampliar. En cualquier caso, cuando una familia acredite que se encuentra en una situación de vulnerabilidad, podrá acogerse a una prórroga de un año en el contrato.

La Ley de Vivienda, que todavía deberá pasar por el Congreso y el Senado, forma parte de los compromisos adquiridos por el Gobierno con Bruselas para recibir el cuarto tramo de ayudas europeas a la recuperación.

Gastos inmobiliarios

Corren a cuenta del propietario de la vivienda. Abultadas fianzas, seguros y gastos inmobiliarios dificultan todavía más el acceso a una vivienda. Es habitual que los propietarios carguen a los inquilinos con todos estos costes. Por eso, Gobierno y socios parlamentarios han decidido fijar por ley que será el arrendador quien deberá correr a cargo de todos los gastos y honorarios inmobiliarios que surjan en la formalización del contrato de alquiler. Además, no habrá forma de sortear la legislación porque los propietarios que se sientan tentados a inflar los precios por la vía de nuevos gastos (comunidad, recogida de basuras y otras derramas) lo tendrán prohibido, aunque se haya pactado. «Esto evita una posible vía para el fraude de ley», alegan los diputados.

De hecho, también se eliminarán las cláusulas que eximían a los caseros de aplicar normas recogidas en la ley, previo acuerdo de las dos partes. Y se hace porque se considera que tienen una posición preponderante a la hora de negociar, forzando al inquilino a renunciar a sus derechos. «Era enorme el tapón que generaba al tratar de acceder a la vivienda porque se exigían desembolsos imposibles para el nivel de ahorro de muchos hogares», justificaron los diputados. 

Viviendas vacías

Penalización en el IBI. El gran temor del Gobierno es que esta ley acabe reduciendo la ya de por sí escasa oferta en el mercado del alquiler. Por eso, junto a los beneficios fiscales para pequeños propietarios en zonas tensionadas, también se creará un sistema paralelo —de adhesión voluntaria— que permitirá a los ayuntamientos penalizar a quienes mantengan pisos y casas vacíos. Y podrán hacerlo a través de recargos en el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). Lo cierto es que esta herramienta ya existe en la actualidad, pero apenas se ha aplicado en Galicia.

En A Coruña, por ejemplo, lleva congelada dos décadas y en ayuntamientos como el de Poio se ha tenido que retirar el recargo del 25 % sobre segundas residencias por no tener una ley autonómica o estatal que la amparara. Esto podría cambiar si el proyecto pactado sale adelante.

El sector inmobiliario carga contra la regulación del mercado

¿Cómo ha recibido el sector inmobiliario la nueva Ley de Vivienda? Según apunta Efe, con mucho escepticismo. Apuntan que no solo empeorará la situación del alquiler en España, sino que generará inestabilidad en el mercado y encarecerá los precios para los nuevos inquilinos que busquen vivienda. 

Para el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), José Ramón Zurdo, el acuerdo «no contiene ni una sola medida seria y rigurosa para aumentar la oferta de viviendas en alquiler en España, que es el problema fundamental para los inquilinos». De hecho, cree que este paquete legislativo acabará con la ya de por sí escasa oferta disponible. 

Zurdo considera que las medidas, incluidas en la ley, que califica de «inncesarias e injustas» atacan a los propietarios, particulares y empresas. Recuerda además que la ley en la que se ha inspirado -la catalana- hizo que los precios crecieran más que en otras comunidades, antes de acabar sus días en el Tribunal Constitucional. Además, anticipa que la creación de zonas tensionadas empujará a los propietarios a vender y cerrar inmuebles en esas áreas, creando «guetos para inquilinos agraciados».

Recursos de inconstitucionalidad

El diputado de EH Bildu, Oskar Matute, descarta que cualquier potencial recurso que quieran presentar partidos o afectados no prosperará: «Tengo la sensación de que se lo hemos puesto bastante difícil», aseguró. 

También el portavoz del portal inmobiliario Idealista, Francisco Iñareta, ha criticado la ley y al propio Gobierno por su «ceguera» y empeño en aplicar «políticas coercitivas». 

El director de Estudios del portal inmobiliario Pisos.com, Ferran Font, ha lamentado que, «con unas elecciones a la vuelta de la esquina», se haya acabado imponiendo «una política de vivienda partidista y cortoplacista», según recoge Efe.

El sector también ha reprochado al Gobierno, que ha dejado para más adelante la intervención del mercado de viviendas de temporada y habitaciones, la falta de ambición en torno a las políticas encaminadas a aumentar la oferta.

Según consta en el acuerdo del Gobierno, se prohibirá la venta de viviendas públicas a fondos de inversión y se aumentará el porcentaje del suelo urbanizable dedicado a vivienda protegida en alquiler del 30 al 40 %. Unas medidas que vienen acompañadas de un plan para construir 100.000 inmuebles de este tipo.