Frenazo inmobiliario: la compraventa de viviendas caerá más de un 26%

El sector inmobiliario deja atrás su particular época de vacas gordas. Después de las turbulencias a las que se tuvo que enfrentar tras la crisis del 2008, el ladrillo consiguió, catorce años después, unas cifras récord. En el 2022 la demanda de vivienda batió todas las expectativas de los expertos, con cerca de 650.000 compraventas, lo que supuso un incremento de casi el 15% con respecto al ejercicio anterior y la cifra más alta desde el 2007.

Pero para este año, pintan bastos. Según el estudio Sector inmobiliario español: balance 2022 y perspectivas 2023, de CaixaBank Research, en el 2023 se formalizarán unas 480.000 compraventas de vivienda en España, lo que equivaldrá a una caída del 26%. Detrás de este descenso hay varios factores, explica Judit Montoriol Garriga, autora del estudio. En primer lugar, se han desvanecido los factores temporales que impulsaron la demanda inmobiliaria en el 2021 y el 2022: «Durante esos años, hubo un importante cambio de preferencias en lo que a vivienda se refiere que coincidió un ahorro embalsado, dos cuestiones que propiciaron un aumento en la compra», explica. Pero las cosas han cambiado: «En el 2023, se prevé una menor demanda por el aumento de los tipos de interés y el menor crecimiento de la renta bruta real disponible de los hogares. La demanda de inversores, por su parte, adoptará una posición wait and see [espera y observa]», resume Montoriol.

No todo el sector sufrirá de la misma manera. La experta prevé que el descenso se concentre sobre todo en la de segunda mano. De hecho, las de obra nueva se mantendrán gracias al elevado porcentaje de preventas de las promociones que se encuentran actualmente en construcción y la relativa escasez que hay en nuestro país de este tipo de vivienda: «El fuerte repunte del número de compraventas del 2022 se debió íntegramente al mercado de segunda mano. Se vendieron un 17,7% más de inmuebles usados que en el 2021. En cambio, el número de compraventas de pisos nuevos se mantuvo en un rango similar al del año anterior: con 117.000 viviendas y un 2,6% más que en el 2021», resume la experta de CaixaBank.

Oferta limitada

El problema de España es que la oferta de vivienda sigue siendo muy limitada e insuficiente para cubrir las necesidades que hay ante la evolución demográfica que está experimentando el país. Las cifras dan cuenta de ello. Porque el número de visados de obra nueva —que ascendió a las 109.000 viviendas en el 2022— fue bastante inferior a la creación neta de hogares: 210.000. Y no es una situación que se haya registrado únicamente en el pasado ejercicio, porque la escena también se repitió en el 2020 y en el 2021: «Un factor que podría ayudar a la recuperación de la oferta es la reciente moderación en el ritmo de avance de los costes de construcción. Estos repuntaron con fuerza en la primera mitad del 2022, con un pico del 19,5% interanual registrado en el mes de mayo. Desde entonces, el ritmo de avance es algo más contenido y prevemos que las presiones de costes tiendan a moderarse en vista de la evolución reciente del precio de la energía y de la cotización de los metales industriales en los mercados internacionales, que han descendido de forma marcada desde mediados del 2022, a pesar del repunte reciente por la reapertura de China».

Pese a que el sector ya prevé un frenazo en la demanda, el contexto no se dejará notar de manera significativa en los precios: «Nuestra previsión es que el precio se estanque. No veremos crecimientos en el coste de los pisos como veníamos observando en los últimos años, pero tampoco caídas bruscas», resume Judit Montoriol. Una vez más, explica la experta, el mercado también avanzará a dos ritmos en lo que al precio se refiere: «La evolución va a ser más positiva (es decir, se mantendrá o incluso experimentará subidas) en las localizaciones más demandadas, como son los centros de las grandes ciudades y las zonas turísticas. En cuanto a la tipología de vivienda, prevemos una evolución diferenciada, de tal forma que la de segunda mano será la más afectada, mientras que esperamos un mejor comportamiento de la nueva, por su relativa escasez y elevada demanda», resume.

Diferencias con el 2008

El fantasma de la crisis del ladrillo sigue pesando mucho en el recuerdo de los españoles. Pero los expertos aseguran que la situación actual no guarda ninguna semejanza con la del pasado. «Las turbulencias que están experimentando los mercados financieros desde mediados de marzo son una alerta de los riesgos que pueden surgir en un contexto de subidas rápidas de los tipos de interés y que, de alargarse en el tiempo o agravarse, algo que no forma parte de nuestro escenario central, podrían tener un efecto sobre las perspectivas económicas y el inmobiliario».

Situaciones muy diferentes

Pero el futuro no pinta tan negro como el de entonces: «El sector parte de una situación mucho más sólida que en el anterior ciclo para poder capear el contexto. En el 2008, teníamos un mercado totalmente desequilibrado, donde la oferta de vivienda era el doble que la de hogares que se creaban. Había una excesiva producción de inmuebles nuevos, que llegó a alcanzar los 800.000 al año, mientras que ahora estamos en los 100.000, que es una octava parte», sentencia la experta de CaixaBank Research.