El desfase entre oferta y demanda de vivienda aumentará los próximos 20 años, lo que subirá aún más los precios

España sufre un claro déficit de vivienda, sobre todo de obra nueva y a precio ajustado a los salarios. El desequilibrio entre la oferta y la demanda se intensificará en los próximos veinte años si se mantienen los actuales niveles de construcción, que rondan entre las 80.000 y las 100.000 viviendas al año, insuficientes para cubrir los nuevos hogares que surgen, unos 200.000 cada doce meses.

Desde el 2021, el número de nuevas unidades terminadas se ha estabilizado en unas 90.000 anuales, frente a las 650.000 que se terminaban de media cada ejercicio en el período 2006-2008. Es cierto que en esos años existía una burbuja inmobiliaria, pero el mercado promotor no se ha recuperado desde entonces, y la escasez de oferta ha tensionado los precios hasta niveles inasumibles.

Habría que multiplicar por cuatro el ritmo anual de viviendas terminadas para equilibrar el actual desfase entre oferta y demanda o, de otro modo, se tardarán al menos siete años en conseguir lo que debería alcanzarse en dos años, según las conclusiones del informe sobre Mercado Inmobiliario de OBS Business School.

El Banco de España cifra el déficit a cubrir hasta el 2025 en 600.000 viviendas. Sin embargo, los terrenos necesarios para construir tardan entre siete y diez años en estar disponibles para urbanizar, debido a los múltiples trámites administrativos y la burocracia que ello conlleva. La reforma de la Ley del Suelo que el Gobierno ha intentado dos veces sacar adelante en el Parlamento sin éxito pretende agilizar estos trámites. Desde Sociedad de Tasación subrayan que las zonas de mayor actividad están frenadas, y las que ya estaban paralizadas se encuentran más estacadas aún. Los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre compraventas de viviendas reflejan claramente el derrumbe que se ha producido desde hace más de una década en el peso de la vivienda nueva sobre el total de las ventas. Mientras en el 2010 se vendían más viviendas nuevas (220.612) que usadas (218.979), el año pasado los inmuebles a estrenar representaron solo el 19 % del total de las compraventas (109.785 viviendas nuevas frente a 474.617 usadas).

Aumentar la oferta hasta unos niveles razonables puede llevar entre diez y veinte años, advierte el informe de OBS, por lo que se necesitan soluciones parciales temporales, tales como deducciones al alquiler para determinados colectivos, incentivos al ahorro destinado a la compra de la vivienda y el fomento desde el Gobierno para la construcción de edificios destinados al alquiler social.

Alquiler asequible

Existe consenso en que España necesita promover 1,2 millones de viviendas en alquiler asequible o social hasta el 2030 para satisfacer la demanda de la población española con dificultades para acceder a un hogar. Quienes más necesitan medidas para conseguir un arrendamiento asequible son los hogares con salarios entre 1.000 y 2.000 euros, con una tasa de esfuerzo desproporcionada por encima del 50 % en algunos casos, que representan el 41 % de los hogares que viven de alquiler.

Para los grupos de población con ingresos menores de 1.000 euros serían necesarias 442.000 viviendas íntegramente de alquiler público, y para los que obtienen ingresos mayores de 3.000 euros, un plan de ayudas enfocado a facilitar el salto al mercado de compraventa mediante avales a la entrada o desgravaciones fiscales, que afectaría a 486.000 unidades en los próximos diez años.

El estudio también advierte del riesgo del intervencionismo y subraya que los sistemas de control de precios —que permite la nueva Ley de Vivienda— llevan a una reducción de la oferta.

Demanda extranjera

El número de hogares crece con fuerza en España en buena medida por la inmigración, a lo que se une la fuerte demanda extranjera de propiedades en España. Un 21,5 % del total de transacciones son realizadas por extranjeros o no residentes en España, en clara expansión desde la pandemia. Los motivos de este incremento se encuentran en el auge del teletrabajo, el incremento de jubilados en los países europeos (muchos eligen España para su retiro dorado) y la inestabilidad creciente en ciertos países. Hay que tener en cuenta que en la última década el shock demográfico no procede de un baby boom, sino de un enorme flujo de migración.