Jóvenes con vivienda: ni están ni se les espera

La ley de vivienda del 2023 no ha valido para lo que fue concebida: frenar el precio de los inmuebles ni en compra ni en alquiler. Por contra, ha penalizado a las familias más vulnerables, a los mayores y a los jóvenes. 

La vulnerabilidad

Los 1.800 euros. Las dificultades de estos colectivos para encontrar un piso en alquiler si la unidad familiar gana 1.800 euros al mes (o menos) son mayúsculas. Esos 1.800 euros equivalen a 3 veces el Iprem mensual, el límite que impone la ley para que en caso de impago el arrendador pueda proceder a la petición de desahucio. Ese límite se incrementa en 180 euros por cada hijo a cargo y en 120 euros por cada mayor de 65 años o dependiente. Es cierto que el juez es el que tiene que decidir si es vulnerable o no y si sigue o no con el procedimiento de desahucio. Pero para entender lo que realmente sucede en el mercado Carlos Tomé, abogado experto en la materia, remite al artículo 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, donde se especifica que el juez tiene que escuchar a las administraciones y tener en cuenta las soluciones que estas proponen para el inquilino vulnerable. El proceso, explica el profesional, se alarga inexorablemente sin tener fecha de resolución. De ahí las reticencias a poner pisos en alquiler. 

La ley de vivienda, anunciada a bombo y platillo por el Gobierno, quería acabar con una pérfida situación generada por una burbuja inmobiliaria y su estallido en el 2008, que se agravó por la crisis financiera, la pandemia y una subida de tipos que todavía hoy sigue afectando tanto a la oferta como a la demanda (de inmuebles y de los créditos). ¿Quién o quiénes tienen la culpa de tal situación? Tras diseccionar un informe de Funcas en el que participan 13 grandes expertos del sector y de mercados financieros se puede llegar a alguna conclusión. 

¿Hacerse con un piso?

Algo imposible para los jóvenes. De acuerdo con el informe, las razones fundamentales de este caos que vivimos son: continuado ritmo de crecimiento de los precios de la venta de vivienda nueva y de segunda mano, el incremento de los costes del alquiler en todas sus modalidades, el aumento de los tipos y la insuficiente oferta existente de pisos. 

Entre el 2007 y 2008 se terminaron 600.000 viviendas nuevas (4,7 millones en esa década). La emigración justificó más del 50 % del aumento habido. Pero llegó la crisis financiera del 2008 y el país se dio la vuelta como un calcetín. La destrucción de empleo y aumento del paro fue tan brutal como el frenazo del flujo migratorio. En el 2010 había 640.000 viviendas sin vender en España. A partir de ahí la construcción se desploma (se construyeron un promedio de 75.000 al año) y también cae en picado la creación de hogares. Diez años más tarde (2020) había 455.000 unidades nuevas sin vender.

España va levantando cabeza y constata que entre el 2019 y el 2023 aumentan en 900.000 el número de hogares creados. Muchos más que el número de viviendas terminadas: 430.000. Los números nos ubicaban en un oasis y pensar que la diferencia entre oferta y demanda la absorbería el stock de vivienda existente. Ilusos. No fue así. ¿En dónde se constituyeron los hogares? Podríamos pensar que en las viviendas vacías de mayor antigüedad. Cierto, pero solo en parte porque la mayor parte de estos inmuebles se localizan en municipios pequeños y los ciudadanos emigran hacia los grandes buscando futuro. Confirmémoslo con las cifras: los municipios de hasta los 20.000 habitantes concentran el 50 % de las viviendas vacías existentes pero en estas localidades solo está el 28 % de la población. En las ciudades de tamaño intermedio se encuentra el 30 % del parque de viviendas más antiguas sin ocupar y se localiza al 36 % de la población total. Mientras que en los grandes urbes solo disponen el 5 % del parque mencionado y son, sin embargo, las que tienen una mayor intensidad en el crecimiento de los hogares.

Teniendo en cuenta las compras de segundas residencias (en las poblaciones con más turismo), el estudio de Funcas concluye que las 100.000 viviendas nuevas que se construyen cada año son «claramente insuficientes para cubrir la demanda». «La cifra —avanza la institución— debería duplicarse». Se prevé que a partir del 2032 las necesidades se relajarán y en el 2037 se deberían construir unas 100.000 viviendas al año, de acuerdo con la hipótesis demográfica del INE. 

Un problema cada vez más grave

Mamá gallina, a la fuerza. El déficit de vivienda —principalmente en alquiler— entre jóvenes explica otros problemas socioeconómicos, como el aumento de la edad de emancipación (supera los 30 años frente a los 26,4 de la media de la UE), su integración en el mercado laboral (movilidad geográfica) y la inserción social en general. Esa falta de independencia también contribuye a explicar la baja tasa de natalidad. Un dato: el 46 % de los jóvenes que están en un tramo de edad de mayor fecundidad (entre 25 y 34 años) viven con sus padres, casi diez puntos más que hace una década atrás. 

A principios de los 2000, seis de cada diez jóvenes residían en una vivienda en propiedad y uno de cada cuatro lo hacían en alquiler. Hoy solo el 30 % de los jóvenes viven en propiedad y, según el estudio de Funcas, proceden mayoritariamente de familias con niveles de renta elevados o se han beneficiado de una herencia. En Madrid entre el 2015 y el 2022 el precio medio del alquiler se encareció un 39 %, frente un promedio del 26 % en las otras capitales europeas. El resultado es que hoy por hoy el alquiler en Madrid es más caro que en Berlín, Bruselas o Roma.

En paralelo, en el documento se recuerda que los jóvenes españoles han sufrido el impacto de dos crisis económicas, lo que ha afectado negativamente a su bienestar presente y a sus expectativas de futuro. La fragilidad del mercado laboral español, caracterizado por su dualidad y elevado paro estructural, se ha cebado especialmente con este colectivo para el que la calidad del empleo y el nivel de actividad ha sido significativamente más baja. Ello ha provocado que aumente la concentración de jóvenes en grandes áreas urbanas, que migran en búsqueda de mejores oportunidades laborales. Pero en estas ciudades los jóvenes hacen frente a un mayor encarecimiento de la vivienda, lo que compromete sus tasas de ahorro y dificulta el acceso a un piso en propiedad, reduciendo en última instancia su riqueza. 

Los millennials

Mucho peor que sus padres. La generación nacida en las dos últimas décadas del siglo XX cuenta con una posición económica promedio peor que la de sus padres y encuentran un mercado inmobiliario cada vez más tensionado. Esta situación ha provocado una notable frustración en una generación de jóvenes que no ha visto recompensado su esfuerzo académico. «Los millennials constituyen la generación más educada de la historia: el 53 % de los jóvenes de entre 25 y 34 años cuentan con educación superior, 14 puntos porcentuales más que hace 20 años». Al terminar sus estudios han tenido dificultades para insertarse en un mercado laboral que exhibe una tasa de desempleo juvenil del 28 %, el doble que el promedio de la UE (14 %). Esta situación, que llegó a afectar al 55 % en los peores momentos de la gran recesión, genera consecuencias en términos salariales y laborales. Cuando consiguen un empleo es más inestable (la tasa de temporalidad para los menores de 30 años era del 35 % en el cuarto trimestre del 2023) aunque para desempeñarlo normalmente están sobrecualificados. Su renta disponible en el 2022 era equivalente a la que tenían en el 2010. Ante este panorama cada vez un mayor número de jóvenes deciden trasladarse a grandes ciudades en busca de oportunidades laborales: en 2022 más de un tercio (35,7 %) de las personas de entre 20 y 34 años vivía en áreas funcionales de los cinco municipios más poblados de España, 2,5 puntos más que en 2012. Pero, advierte Funcas, lo que a priori puede resultar una solución para sus retos laborales implica hacer frente a un coste de vida mayor: en Madrid y Barcelona era, en el 2020, casi un 20 % mayor que la media del resto de las áreas urbanas de España. Como el salario promedio del sector privado en estas ciudades era un 45 % superior, la ganancia salarial ajustada al poder de compra de estas urbes se reduce al 21 %. Por tanto, en sus primeros años de experiencia laboral hacer frente al coste de la vida no les compensaría.