La vivienda: una fortaleza pese a la oferta insuficiente

Uno de los principales problemas de la sociedad española es el relativo a la vivienda. Lo es, tanto desde la perspectiva de la oferta como de la demanda y de los precios. Y lo seguirá siendo en tanto en cuanto no se adopten medidas normativas para paliar los desajustes, evitar los colapsos y se tengan en cuentan los cambios de comportamiento de la sociedad en su conjunto.

El seguimiento de la evolución del mercado de la vivienda nos permite proporcionar una perspectiva útil y clave para el análisis de la actual situación. Varios han sido los rasgos que caracterizan al mercado inmobiliario. Empezaremos analizando la evolución de la vivienda nueva. Estas siguen cayendo y el nivel de compraventas ha disminuido a lo largo de los últimos años. La vivienda nueva supone el 9,4 % de las compraventas de viviendas, lo que significa un escaso nivel de demanda como prueba de una gran dificultad de adquisición por parte de los jóvenes, de los que llegan a España o de aquellos que desean emanciparse de sus domicilios familiares. Los precios se han incrementado, al pasar de una media de 260.813 euros en el 2022, a 269.417 euros en el 2023. En cuanto a la vivienda usada, las transacciones también se redujeron en el 2023, alcanzando un total de 578.492 pisos intercambiados de propiedad, subiendo los precios medios desde una media de 174.610 euros en el 2022, a 174.957 euros el año pasado.

El mercado español, a pesar de todo, muestra una fortaleza singular. Mantiene una relevancia notable en el PIB, genera un porcentaje de empleo muy relevante y es considerado como un sector tractor que arrastra y se interrelaciona con muchas actividades. No obstante, sostiene una dualidad, como la expresada anteriormente, entre viviendas nuevas y usadas. Las nuevas con ofertas escasas y precios al alza; y las usadas, con precios que sostienen una tendencia al alza y una caída de las transacciones. La conclusión final es clara: estamos ante una oferta insuficiente y sobre dicho concepto radica el principal problema.

Profundizando un poco más en el análisis, añadimos tres nuevas características. La primera, la compraventa de viviendas por parte de los extranjeros aumenta y se consolida. La segunda, las ofertas de inmuebles se concentran espacialmente en las áreas centrales y del levante español. Y, la tercera, el stock de viviendas refleja una distribución asimétrica muy notable. Los datos nos permiten afirmar que las compraventas por parte de extranjeros se concentran en las provincias costeras e insulares. Sobresalen Alicante (22,8 % del total) seguida de Málaga (11,2 %), Barcelona (8,2 %) y Valencia (6,8 %). Asimismo, la polarización geográfica es notable en las viviendas iniciadas. En el 2023, Andalucía encabeza el ranking con el 22,2 % de las construcciones; seguida de Madrid (15 %), Cataluña (13 %) y Valencia (11,9 %); llamando la atención el fuerte descenso registrado por la Comunidad de Madrid en los últimos años, al pasar de representar el 20,2 %, en el 2019, del total español al 15,2 %, en el 2023. En lo que atañe a las viviendas terminadas, el ranking es un poco diferente al anterior, pues la comparación de ambos índices indica la percepción de los promotores sobre las perspectivas de demanda y rapidez con la que se adquieren las viviendas que se ponen en el mercado. Andalucía encabeza el listado con el 21 % del total, seguida de Madrid (19 %), Cataluña (11,3 %) y Valencia (9 %).

Si analizamos el caso de Galicia, la realidad es un poco diferente. En lo que concierne a las viviendas nuevas, la evolución ha seguido el siguiente ciclo. Primeramente, hubo un incremento de las transacciones y precios a lo largo del período 2004-2007; luego, hasta el 2010, se registra una caída de las operaciones, pero con una suba de los precios, como corresponde a la fuerte especulación de la época. Más tarde, a partir del 2011, se aprecia una reducción de los precios y transacciones, síntoma de la fuerte crisis económica y financiera. Y, a partir del 2017, los precios suben progresiva y considerablemente en un mercado donde las compraventas son muy escasas (un total de solo 1.954 en el 2023, que representan el 3,3 % del total español). En términos de precios medios, los promedios alcanzan los 181.441 euros, representando solo el 3,3 % de las transacciones efectuadas en España.

En lo que concierne a las transacciones de viviendas usadas, los datos entre los años 2004-2008, nos dicen que los precios experimentan una suba permanente, que continúa hasta el año 2010. A partir de esta fecha, las transacciones se estabilizan y se mantienen elevadas entre los años 2004-2007, como consecuencia del período del bum inmobiliario y especulativo. Luego, disminuyen sustancialmente en el período de la desaceleración y crisis económica, para recuperarse tardíamente, en el 2023. De este modo, las transacciones alcanzan un total de 22.134 compraventas (el 3,8 % de España) y los precios se sitúan, el pasado ejercicio, en un promedio de 121.500 euros (más bajos que los promedios españoles).

Con respecto a las especificaciones propias gallegas podemos extraer varias consecuencias. Las compraventas efectuadas por extranjeros solo representan el 5,2 % de las viviendas, ratio inferior a los promedios nacionales (19,3 %); aunque con una aceleración mayor que la media española, pues esta pasa, en el tramo 2016-2023, del 7,1 al 19,3 %; y Galicia, del 1,3 % al 5,6 %. La distribución geográfica de tales adquisiciones pone de relieve el predominio de la provincia coruñesa, seguida de Pontevedra, Lugo y Ourense. En suma, los porcentajes gallegos son muy distantes de las comunidades mediterráneas, en donde los extranjeros copan mucho mercado, concretamente, el 31 % en Valencia o el 15 % en Andalucía; pero, Galicia se sitúa por encima de los registros de las autonomías cantábricas (1 %, en Asturias; 0,9 %, en País Vasco y 0,4 %, en Cantabria).

En lo que concierne a las viviendas iniciadas, Galicia empeora su participación en el total español (3,4 % en 2023, por 3,8 % en 2019); siendo, además, la ratio muy baja, si la comparamos con los porcentajes que representa Galicia en cuanto a población, territorio o PIB, que están muy por encima del 5 %. Sin embargo, no sucede lo mismo con el índice de viviendas terminadas que, aunque, disminuye en los últimos tres años (3,1 % en el 2023), registra un aumento respecto al registrado en el 2019, que fue el 2,8 %.

Dicho lo cual, tenemos que, en Galicia, el desajuste oferta/demanda es incuestionable y se debe primordialmente a la falta de promoción de viviendas para atender a la demanda. Dicha demanda va en aumento, tanto por la dinámica de desplazamiento de la población desde las áreas rurales a las urbanas y metropolitanas; por el aumento de los inmigrantes; y por las nuevas pautas de los jóvenes. Se necesita abordar urgentemente el tema. De lo contrario, no disponer de vivienda, se ha convertido en una asignatura pendiente de las Administraciones públicas, ya sean locales, autonómicas o estatales. Fijémonos en la caída tan pronunciada del stock de vivienda en los últimos cinco años (una disminución de cerca de 2.500 viviendas).

Faltan planes de ordenación, regulación y puesta en práctica; y, sobran declaraciones altisonantes y promesas a los potenciales demandantes de vivienda. A los ciudadanos, dichos pronunciamientos, suenan a discursos vacíos.