La hipoteca fija inicia su remontada

Cambio de ciclo en el tablero de juego del mercado hipotecario. Y, ante este panorama, ninguno de los jugadores quiere quedarse atrás. Los distintos agentes que conforman este sector llevan un tiempo afinando su oferta para tratar de ganar cuota en un contexto que se prevé de gran actividad en los próximos meses. El encargado de espolear definitivamente toda esta industria ha sido el Banco Central Europeo (BCE) que, con sus últimas decisiones en la política monetaria, ha llevado al euríbor a situarse en cuotas que no se veían desde hace más de dos años. Y mientras los tipos de interés bajan, el mercado hipotecario arranca su particular fase de remontada. «Pese a que todo hacía indicar que este 2024 sería el año de la estabilidad, y así lo fue durante el primer semestre, el verano marcó un punto de inflexión y ya estamos empezando a ver una mejora sustancial tanto en las cifras de contratación de hipotecas en España como en las de compraventa de viviendas», explican los expertos del comparador y asesor hipotecario iAhorro.

Según explican los expertos, el euríbor ha bajado casi un punto y medio en apenas un año, y los bancos están abaratando de forma bastante agresiva sus ofertas en los créditos para la compra de una vivienda: «El último trimestre será el mejor momento del año para solicitar un crédito para hipotecarse», sentencia Marcel Beyer, director general del comparador y asesor hipotecario iAhorro.

En todo este contexto, hay una clara vencedora. Según el último Índice iAhorro correspondiente al tercer trimestre del 2024, la hipoteca fija está empezando a resurgir de sus cenizas y pronto podría dar el sorpasso a la mixta en lo que respecta a nuevas firmas. Tal y como recoge el informe, en el tercer trimestre del 2024, las hipotecas mixtas (con un tipo fijo durante los primeros 5, 10 o incluso 15 años y al cabo de ese tiempo uno variable) eran las favoritas del 69 % de los usuarios; otro 27 % se decantaba por las fijas mientras que algo menos del 4 % prefería las variables. Los datos vuelven a ser muy similares en el mes de agosto, cuando el porcentaje de firmas de este tipo de créditos mixtos se situó casi en el 71 % del total, el de fijos en el 26 % y el de variables solo en el 3 %. «No obstante, en septiembre es cuando vemos las mayores diferencias; del total de firmas de hipotecas registradas por el comparador durante el noveno mes del año, el 62 % se correspondían a préstamos con un tipo de interés mixto, un 36 % ya tenían un tipo de interés fijo y solo un 1,79 % un tipo variable».

Un interés creciente

Con estas cifras sobre la mesa, los expertos de iAhorro han hecho una comparación con los datos disponibles del 2023. Por aquel entonces, solo un 24 % de los préstamos se firmaban a tipo fijo. Esto les lleva a concluir que, en apenas un año, la firma de hipotecas fijas ha aumentado un 54 % o, lo que es lo mismo, 12,74 puntos porcentuales. «Durante las últimas semanas, e incluso durante el último mes, estamos viendo cómo la mayoría de las personas que nos llaman para pedirnos ayuda piden, de primeras, una hipoteca fija. Es cierto que las condiciones de las mixtas aún siguen siendo un poco más atractivas durante el período fijo, pero si la banca continúa haciendo ajustes en sus ofertas, pronto la hipoteca fija volverá a convertirse en la más contratada del mercado», explica Marcel Beyer, que considera que en el caso de la variable «habrá que esperar a que el euríbor baje del 2 % para que recupere algo de terreno, ya que ahora es un producto muy poco atractivo para los ciudadanos y por eso su contratación es prácticamente nula».

Medio punto en un año

Los tipos de interés parecen empezar a llegar de la mano (por fin) de un ansiado alivio hipotecario para los ciudadanos. De hecho, uno de los motivos que están llevando a la recuperación de la hipoteca fija es la bajada de los tipos por parte de las entidades financieras. Según los datos que manejan en iAhorro, de media, los usuarios han logrado en este tipo de préstamos un 2,66 % TIN, un dato que es 0,04 puntos más bajo que el anotado durante el segundo trimestre (2,7 % TIN de media) y hasta 0,22 puntos menor que el registrado entre enero y marzo (2,88 %).

Algo similar ha ocurrido con los tipos iniciales de la hipoteca mixta. Los usuarios de iAhorro firmaron durante el tercer trimestre del 2024 un tipo de interés medio inicial situado en el 1,92 % (para la parte fija), un dato 0,15 puntos más bajo que el registrado durante el segundo trimestre y 0,3 puntos menor que el anotado durante el enero y marzo del 2024. «Las hipotecas que vemos ahora en el mercado ya podemos considerarlas buenas, pero de aquí a final de año podrían seguir mejorando; el último trimestre suele ser siempre el mejor momento del año para hipotecarse», explica Marcel Beyer, director general del comparador y asesor hipotecario, quien explica que la razón que hay detrás de este fenómeno es que los bancos tienen que conseguir sus objetivos anuales y durante estos meses intentan captar más clientes rebajando sus productos, entre ellos las hipotecas.

Los españoles no quieren cambiar las condiciones

La bajada del euríbor está frenando otra de las tendencias que habían ganado protagonismo en los últimos años: los cambios de hipoteca. Mientras que en agosto, un 15,85 % de los españoles habían optado por buscar préstamos que mejoraran sus condiciones, en septiembre ese porcentaje se redujo al 7,27 %. Y retrotraerse todavía más en el tiempo supone encontrarse un cambio mucho más drástico: «El mes que se realizaron más cambios de hipoteca fue en enero del 2023, suponiendo incluso más de la mitad del total de las firmas de iAhorro. Concretamente, ese mes, el porcentaje de subrogaciones o cancelaciones realizadas por los usuarios del comparador supusieron el 51,51 % de las firmas», resumen los expertos.

A partir del primer mes del año pasado, los porcentajes fueron poco a poco descendiendo y «los datos que estamos registrando ahora en mejoras de hipoteca son los más bajos desde que comenzamos a cuantificarlos», lamenta el director general del comparador, porque «el euríbor sigue estando en niveles altos y no hay que olvidar que, en las hipotecas variables, a este valor medio mensual del euríbor hay que sumar un diferencial que, hace unos años, podía superar perfectamente el 1 % para calcular el interés a pagar».

Con estos datos, la pregunta que se hacen muchos es: ¿sigue siendo rentable cambiar la hipoteca? «Sí, porque quien tenga una variable está pagando, como mínimo, unos intereses del 2,936 % (el dato con el que cerró el euríbor el pasado mes de septiembre) sin contar el diferencial», resume Beyer, quien recuerda que ahora hay en el mercado hipotecas fijas en torno al 2,5 % TIN o incluso el 2,2 %. Y quienes no quieran una fija, también tendrán una mixta, que en el mercado se ofrecen ya con un período inicial fijo de alrededor del 1 % TIN: «Cambiar la hipoteca ahora podría supone un ahorro de más de 100 euros al mes».