¿Qué piensa el Tribunal Supremo sobre los alquileres turísticos?

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado recientemente (el 3 de octubre del 2024) dos sentencias, resolviendo sendos recursos de casación, en una materia que presenta una gran relevancia e interés: si las comunidades de propietarios, para prohibir en sus edificios la actividad de alquileres turísticos, precisan de un acuerdo adoptado por unanimidad o si, por el contrario, es suficiente con un acuerdo alcanzado por la mayoría de tres quintos.

Una de las sentencias recurridas en casación (dictada por la Audiencia Provincial de Madrid) había dictaminado que aquel acuerdo debía ser adoptado por unanimidad. Por el contrario, la otra sentencia recurrida (dictada por la Audiencia Provincial de Málaga) había resuelto que era suficiente un acuerdo adoptado por mayoría de tres quintos. El Tribunal Supremo ha aclarado la cuestión: la prohibición de los alquileres turísticos no exige acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, siendo suficiente el acuerdo de las tres quintas partes a que se refiere el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Los principales aspectos a destacar de la doctrina del alto tribunal contenida en sus dos referidas sentencias pueden ser reconducidos a los siguientes:

1.- El tribunal comienza indicando que la prohibición, por la comunidad de propietarios, del uso para alquiler turístico en el edificio no altera el contenido esencial del derecho de propiedad; o, dicho en otros términos: «Es perfectamente legítimo, en el régimen de propiedad horizontal, a los efectos de conciliar los intereses estrictamente privativos con los generales concurrentes inherentes a su naturaleza jurídica, establecer legítimas restricciones o prohibiciones a las facultades de goce que, con respecto a los pisos o locales del inmueble, corresponden a sus propietarios; (…) sin que los artículos 33 (derecho a la propiedad privada) y 38 (libertad de empresa), reconocidos por la Constitución, veden unas limitaciones de tal clase».

2.- Sentado lo anterior, el Tribunal Supremo concreta la cuestión controvertida en determinar si cuando el artículo 17.12 de la LPH indica que el «acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio» de la actividad de alquileres turísticos requerirá «el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación», debe entenderse en el sentido de que aquellos conceptos de «limitar» o «condicionar» conllevan la facultad de «prohibir» dicha actividad, o si, por el contrario, no es así.

En este punto, el alto tribunal analiza los términos «limitar» y «condicionar» tanto desde el punto de vista semántico —es decir, el propio significado de las palabras— como desde el punto de vista teleológico —esto es, la finalidad pretendida por el artículo 17.12 de la LPH—, llegando a la conclusión de que sí comprenden la facultad de «prohibir» los alquileres turísticos.

Entre otros razonamientos, señala el tribunal que «la posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo del límite». Y llega a la conclusión de que «el espíritu y la finalidad de la norma no es contrario, sino que propicia precisamente la interpretación de que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprenda su prohibición».

3.- Concluye el Tribunal Supremo indicando que el artículo 17.12 de la LPH supone una excepción a la regla de la unanimidad («cada vez más en retroceso, tras las últimas reformas legales») al introducir la doble mayoría de tres quintos. Y afirma que «sería contradictorio someter la prohibición de los alquileres turísticos al régimen de unanimidad, puesto que ello sería tanto como hacerla imposible, ya que bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedirlo».

En definitiva, con independencia de las posturas a favor o en contra que existan sobre esta cuestión, de lo que no cabe duda es que lo resuelto por el Tribunal Supremo ha zanjado el debate hasta ahora existente, del que es buena muestra el hecho de que una audiencia provincial había considerado que el acuerdo de prohibición tenía que ser adoptado por unanimidad, mientras que otra había dictaminado que el acuerdo podía ser alcanzado por tres quintas partes. El pronunciamiento del alto tribunal, por tanto, ha venido a dotar de seguridad jurídica (siempre deseable) a esta materia.