La promotora de Barrio do Cura lanza en Vigo el «house flipping»

La rehabilitación y la reforma son las soluciones que afianzan el crecimiento de la construcción de viviendas en Vigo y su área metropolitana, como destaca el Colegio Oficial de la Arquitectura Técnica de Pontevedra (Coatpo), que cifra en 180 millones de euros la inversión que se ha movilizado en los nueve primeros meses del 2024 en esta zona, un 16 % más que en el mismo período del año anterior. Conocedores de esta situación, la promotora de la macrourbanización del Barrio do Cura ha lanzado en la ciudad el fenómeno del house flipping, un concepto norteamericano que pone en valor el negocio de adquirir bienes o activos, modernizarlos y venderlos de forma muy ágil.

Homes by Gestilar se fundó hace tres años por el potencial que desprenden las viviendas de segunda mano en el mercado inmobiliario actual, escaso de suelo disponible. «Compramos pisos, los renovamos y vendemos en un período de 120 días. Es súper rápido; un negocio más industrial que el clásico inmobiliario», explica Raúl Guerrero, consejero delegado de Gestilar. Por ahora, la división de house flipping de la promotora madrileña está centrada en los núcleos urbanos de once ciudades españolas, entre las que se encuentra Vigo, «porque hay bastante materia prima de viviendas susceptibles de una reforma», indica. Pero no descartan poner en práctica este modelo en el área metropolitana de la mayor ciudad de Galicia en un futuro, teniendo en cuenta la etapa de «optimismo» que afronta el sector, como la define Manuel Rañó, presidente del Coatpo, quien sostiene que las perspectivas sobre su crecimiento son buenas «a corto y medio plazo».

En Vigo, Homes by Gestilar ha desarrollado tres proyectos. Uno en el número 47 de la Gran Vía, otro en la Travesía y otro en el barrio Casablanca, en la calle Cuba. Los tres destacan por su ubicación estratégica. El inmueble de la Gran Vía se encontraba visiblemente degradado cuando lo adquirió la promotora, que apostó por modernizarlo en colores neutros y madera, aprovechando la luz natural de esta avenida con un gran ventanal en el salón. Es un inmueble exterior en la segunda planta de un edificio construido en el 1963 y mide 78 metros cuadrados. Está dividido en dos habitaciones y una amplia sala con cocina integrada. La huella de la promotora del Barrio do Cura es más que evidente en el resultado final, «listo para entrar a vivir». Ahora está en venta por 250.000 euros.

En otro barrio en trazas de revitalizarse gracias al tirón de la Cidade da Xustiza y del centro comercial Vialia, Gestilar reconvirtió un inmueble de la calle Cuba. En este caso, ya está vendido. Los promotores lograron devolver al mercado un piso de 104 metros cuadrados, tres habitaciones y dos baños y los acabados son de primera calidad. La oferta destacaba por la amplitud de su terraza. El margen de rentabilidad que están logrando es de entre un 6 y un 8 %.

Para cumplir con el objetivo de sacar adelante los proyectos en un plazo máximo de cuatro meses, la empresa contrata equipos de trabajadores locales. «En el mercado inmobiliario, la cultura de la vivienda es importante. Es distinto el concepto en Madrid, en Galicia o en las islas Baleares y por eso optamos por llevar a cabo este tipo de actuaciones con arquitectos, constructores o proveedores que en este caso eran de Vigo», precisa Raúl Guerrero, que además distingue esta opción por «el apoyo a la economía local».

Un algoritmo que analiza 90 campos para detectar el potencial de un inmueble

La tecnología es la herramienta que sostiene el modelo de negocio de Homes by Gestilar, que cuenta con una sistema de inteligencia artificial que se aprovecha de un algoritmo que analiza 90 parámetros para detectar el potencial de un activo inmobiliario. «Hemos invertido mucho tiempo, y por tanto dinero, en desarrollar esta tecnología que estudia los anuncios de los portales y nos informa sobre si una vivienda es interesante para el negocio del house flipping o no», explica el consejero delegado de Gestilar.

El algoritmo del que habla Raúl Guerrero mide tanto aspectos innatos de la vivienda —tamaño, estado o mobiliario— como socioeconómicos y demográficos, para conocer el valor de un activo según su localización. El sistema que emplea la promotora es capaz de conocer «el crecimiento previsto para ciudades y para barrios e informar a cerca de diferencias de precios entre calles colindantes», relata Guerrero. «Por ejemplo, cuando el inmueble se encuentra en un barrio en el que se registran costes muy altos y, a su lado, escalas mucho más bajas, de lo que advierte el algoritmo es que habrá un flujo migratorio hacia estos últimos. Y de esta forma nosotros podemos actuar e invertir teniendo en cuenta tendencias futuras», añade.

Homes by Gestilar ha centrado su negocio en las viviendas de segunda mano y por ahora descartan la rehabilitación de edificios por la facilidad que supone iniciar un proyecto de reforma «puertas adentro» y sin intervenir en zonas comunes. «Al día siguiente de comprar un piso, ya estamos trabajando en su interior, es inmediato», indica el consejero delegado.