El ajuste, mayor en zonas turísticas y segunda mano, será más ligero que el del 2008
19 jul 2020 . Actualizado a las 09:16 h.Nada será igual tras la pandemia. Tampoco para el sector inmobiliario. En él se esperan ajustes de precios y transformaciones a medio plazo, derivados del impacto de la crisis sanitaria en la economía y en las necesidades, preferencias y, sobre todo, capacidad financiera de los ciudadanos para comprar casa. Así lo avanza el último informe realizado por CaixaBank Research sobre el sector tras el covid, correspondiente al segundo semestre.
Si antes del virus el servicio de estudios esperaba una «ralentización controlada» del mercado español en este 2020 -con avances moderados de precios y compraventas-, las perspectivas han mudado radicalmente: en un previsible contexto de caída de la demanda, habrá un ajuste «importante» de precios, que a finales del 2021 podría situarse entre un 6 y un 9 % por debajo de los niveles precrisis para el conjunto del país.
El estudio, sin embargo, subraya que el impacto no será homogéneo y señala diferencias «notables». «Las zonas turísticas y la vivienda de segunda mano son las que más sufrirán», apunta. Sin embargo, la corrección de precios quedará lejos del 32 % de la vivienda nueva en la pasada crisis o del casi 44 % de la usada.
El alquiler, menos afectado
Por contra, espera que el mercado del alquiler sea el que menos afectado se vea. La explicación está en que, ante las mayores dificultades de los hogares para acceder a la vivienda en propiedad, la demanda se canalizará al arrendamiento, ya que es muy sensible a los cambios del mercado laboral, golpeado por la crisis.
«La incertidumbre sobre las perspectivas económicas y laborales futuras es probable que afecte a la demanda de vivienda durante los próximos trimestres», considera CaixaBank Research. Los datos disponibles ya apuntan al ahorro precautorio y a posponer las inversiones a largo plazo -una respuesta normal en las crisis-. Ya en el primer trimestre (el estado de alarma se declaró el 14 de marzo) la inversión en construcción de vivienda residencial retrocedió un 9 %, la mayor caída desde el inicio de la serie histórica, en 1995. También los datos de la Comisión Europea para el segundo trimestre muestran que el porcentaje de hogares que tienen la intención de comprar en los próximos 12 meses se encuentra muy cerca del mínimo histórico.
En abril las compraventas se hundieron un 39,2 % respecto al año anterior y la última publicación del INE agudizó la debacle en mayo: cayeron casi un 54 %, el mayor retroceso en seis años. CaixaBank Research sitúa la caída para el conjunto del año entre un 30 % y un 40 %, aunque espera recuperación gradual en el 2021.
El informe también destaca que la incertidumbre pasará factura a las compraventas de viviendas que realizan los extranjeros, que el año pasado supusieron un 12,5 % del total, y que se verán «especialmente perjudicadas», aún siendo una de las palancas en las que el mercado inmobiliario se apoyará en su recuperación.
Un sector más sólido
Aunque el gran impacto que el covid está teniendo en la actividad económica y el sector inmobiliario es indiscutible, el organismo resalta que «el sector cuenta con unos fundamentos mucho más sólidos que en la anterior crisis del 2008». Su previsión es que el PIB se contraiga este año hasta un 15 % y que no recupere los niveles previos hasta el fin del 2023, pero considera que la situación financiera de los hogares y de las empresas del sector era, antes de la crisis, más saneada que hace 12 años. Además, la construcción de nuevas viviendas no resultaba excesiva en relación con la evolución de la demografía. Y la posición de solvencia y liquidez de la banca es ahora mucho más holgada. «Todos estos factores nos dan confianza sobre la capacidad del sector de sortear la crisis actual», concluye.
La pandemia acelerará la transformación del sector, con cambios en las preferencias
Hay un cambio estructural «sin marcha atrás», aunque sea prematuro aventurar su alcance. Es otra conclusión del informe, que subraya que una de las transformaciones que esta crisis está introduciendo es el cambio en las preferencias residenciales, como consecuencia del confinamiento.
El teletrabajo, la espoleta
«El teletrabajo puede llegar a transformar cómo y dónde vivimos», dice el estudio que, además de poner el foco sobre el cambio en el tipo y ubicación de la vivienda deseada, advierte que también las planificaciones urbanísticas, de transportes y servicios públicos «deberán adaptarse».
«La pandemia ha supuesto un impulso a la digitalización del sector inmobiliario y podría acelerar ciertas transformaciones en otros ámbitos como la rehabilitación de vivienda, lo que apoyaría la transición hacia una economía más sostenible», añade.
Los cambios poscovid también afectan al mercado del alquiler, que en los últimos años ha visto crecer exponencialmente las viviendas destinadas a arrendamiento turístico.
Menos alquiler turístico
Con el derrumbe del turismo, estos pisos han quedado vacíos y muchos inversores particulares han decidido traspasarlos al alquiler convencional. «Probablemente este proceso dé marcha atrás cuando el turismo se vaya recuperando, pero es posible que no se revierta completamente si los inversores perciben mayor riesgo en el mercado de corto plazo, como mayor volatilidad de los ingresos».
Casi la mitad de los inquilinos tienen ingresos para comprar casa, pero les fallan los ahorros
¿Pueden los inquilinos comprarse una vivienda? Es otra de las cuestiones que se abordan. La forma habitual de medirlo es con el índice de accesibilidad, ratio entre el precio de una vivienda tipo y la renta bruta disponible del hogar mediano. Según el Banco de España, el hogar debe dedicar siete años de su renta íntegramente para comprar vivienda, habida cuenta de que es preciso cubrir con ahorros la entrada (el 20 % del total) y financiar el 80 % restante.
El estudio emplea un índice alternativo, con el que analiza, por un lado, los ingresos de los hogares y, por otro, su capacidad de ahorro, y concluye que esta última es «la principal restricción» a la que se enfrentan los inquilinos para comprar casa, especialmente los jóvenes. Y es que el 49 % del total tienen renta suficiente para convertirse en propietarios (frente al 27 % en EE.UU.), pero solo el 13 % cuentan con los ahorros necesarios.
«Esto significa que un 36 % de los inquilinos tendrían unos ingresos suficientes para comprar una, pero no capacidad de ahorro suficiente. El porcentaje se eleva al 41 % para los jóvenes (de 18 a 35 años), lo que muestra las mayores dificultades de acceso a vivienda propia para este colectivo debido a la incapacidad de ahorrar», subraya el documento.
La cifra varía según el territorio. En las diez ciudades más pobladas del país, los índices muestran que las dificultades para tener vivienda en propiedad son más acusadas en algunos lugares por la poca capacidad de ahorro (en parte ligada a un alquiler elevado). Menos del 10 % de los inquilinos podrían comprar —por ingresos y nivel de ahorro— en Zaragoza, Bilbao, Barcelona o Palma de Mallorca. Para paliarlo y estimular la demanda, proponen crear un programa de avales a los préstamos para primera vivienda, que reduzcan la cantidad inicial a aportar.