Luz verde a la ley que busca impulsar el alquiler con incentivos y tope de precios
ECONOMÍA
Nace el concepto de vivienda asequible incentivada, privada, para arrendar
27 oct 2021 . Actualizado a las 08:28 h.Después de casi un año de negociaciones, trufado de desencuentros entre los socios del Ejecutivo, el Consejo de Ministros dio este martes luz verde al anteproyecto de la primera ley estatal de vivienda. Con ella se pretende impulsar el mercado del alquiler -a través de incentivos fiscales y limitando los precios en zonas tensionadas- en las áreas en las que ha subido hasta convertirse en inasequible. «Pretende configurar la vivienda como el quinto pilar del Estado del Bienestar», resumió en rueda de prensa la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez.
El objetivo es tramitar la norma por la vía de urgencia, para que pueda entrar en vigor en la segunda mitad del 2022, tal y como recoge el plan de recuperación remitido a Bruselas. Pese a la aprobación del anteproyecto, la tensión en el seno del Ejecutivo a cuenta del alcance de las medidas persiste. Desde Unidas Podemos ya han anunciado que usarán el trámite parlamentario para presentar enmiendas. Estas son las principales claves de la ley:
Áreas tensionadas
Para topar los precios. El límite en el precio del alquiler se aplicará, según recoge la normativa, solo en lo que la Administración competente catalogue como área de mercado tensionado. Podrá ser una calle, un barrio o incluso una población entera, si se cumplen dos requisitos: que el precio medio de las hipotecas o los alquileres, junto con los suministros básicos (agua, luz, comunidad, etc.) supere el 30 % de los ingresos medios de los hogares; y que dichos precios acumulen en cinco años una subida al menos cinco puntos superior a la inflación media de la comunidad en ese mismo período.
Grandes propietarios
Son los únicos afectados por el límite. Uno de los grandes puntos de fricción entre los socios del Gobierno fue precisamente a quién afectarían las limitaciones en el precio del alquiler. Al final serán las comunidades las que topen los precios en las áreas tensionadas, pero solo si los inmuebles pertenecen a grandes tenedores con personalidad jurídica. Es decir, que aunque se considerará gran propietario a las personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de una decena de viviendas urbanas o una superficie construida superior a 1.500 metros cuadrados, solo se aplicará la restricción a las empresas.
Además, los precios máximos no se definirán hasta dentro de 18 meses, que es el tiempo que la norma da para diseñar la estadística en la que las autonomías se apoyarán para aplicarlos -algunas ya se han negado-.
pequeños arrendadores
SIn subida de la renta. Aunque quedan exentos de aplicar el límite de precio, los particulares que tengan viviendas para alquilar en dichas zonas calientes tendrán que congelar la renta (tanto para los contratos en vigor como para los nuevos).
Antes de que expire el contrato, los inquilinos podrán solicitar una prórroga por tres años sin que varíen las condiciones económicas, mientras que en los nuevos arrendamientos estarán sujetos al precio que recogía el contrato anterior, que solo se podrá incrementar con el IPC.
subida de hasta el 10 %
A cambio de contratos por diez años. Las congelaciones referidas tendrán excepciones. Se podrán aplicar subidas del precio de la renta de hasta un 10 % siempre que el contrato firmado sea de larga duración, es decir, no menos de diez años. También se podrán repercutir en el precio del alquiler (de nuevo, hasta un 10 %) las mejoras realizadas en el inmueble, ya sean de rehabilitación, accesibilidad o ahorro energético.
incentivos fiscales
La zanahoria para contener la renta. La norma incluye una serie de incentivos fiscales para que los pequeños propietarios opten por abaratar el alquiler y generar así una contención general de precios. Para ello habrá bonificaciones de hasta el 90 % en el IRPF si la rebaja es del 5 % (inicialmente se había fijado en el doble). En el caso de que la vivienda se destine a alquiler social o a menos de 35 años, la bonificación será del 70 %, mientras que para el resto de supuestos en los que se rebajen los precios, el incentivo fiscal será del 50 %, frente al 60 % en vigor ahora.
penalizar pisos vacíos
Recargo en el IBI. Junto con la zanahoria de las bonificaciones está el palo para poner en el mercado las viviendas vacías. La ley recoge un recargo de hasta el 150 % en el impuesto de bienes inmuebles (IBI) para las casas que estén injustificadamente desocupadas más de dos años. Será de aplicación únicamente para quienes posean cuatro o más propiedades, y se excluyen las segundas residencias que se ocupan solo en vacaciones, las que estén en obras u ofertadas en el mercado.
pública y asequible
Reforzar la vivienda social. Otro de los puntos en los que incide la normativa es en la prohibición de que autonomías o ayuntamientos puedan vender a empresas privadas vivienda pública en un plazo inferior a 30 años. La ministra subrayó que se trata de evitar el desmantelamiento de un parque público ya escaso. Así, para hacerlo crecer, se establece una reserva del 30 % del suelo de las nuevas promociones para vivienda protegida (10 % para alquiler social). Se crea el concepto de vivienda asequible incentivada (privada), con beneficios fiscales y urbanísticos, a cambio de alquilarse a bajo precio.
Ampliada la protección frente a desahucios por impago
«Es una ley histórica para combatir los excesos del mercado inmobiliario y para dar seguridad jurídica al proteger al inquilino y al propietario». Así se pronunció la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros.
La ministra desgranó las principales claves de la nueva normativa -que ha provocado reacciones enfrentadas, tanto en la arena política como en el sector inmobiliario-. Entre las novedades. Sánchez destacó que la ley establece que serán los juzgados los que, de oficio, suspendan los desahucios por impago del alquiler a los hogares vulnerables. La suspensión será por un período de dos meses en el caso de que quien lo solicite sea una persona física, y se doblará en el caso de que sea una persona jurídica.
Para ello, será preciso que los juzgados reciban desde los servicios sociales correspondientes documentación que acredite la vulnerabilidad de las familias. De este modo, el lanzamiento judicial quedará suspendido hasta que se les facilite a los afectados una solución habitacional.
Ayer también se aprobó ampliar hasta el 28 de febrero las medidas del escudo social relativas a los contratos de alquiler de vivienda y desahucios de la misma. Así, se prorrogan las medidas de protección para hogares vulnerables en riesgo de desalojo de su vivienda habitual, con la acción coordinada de tribunales y servicios sociales, para paralizar los lanzamientos incluso cuando no se deriven de impago del alquiler, si hay personas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer o menores.
Rechazo casi unánime de la oposición y de los profesionales del sector inmobiliario
No ha empezado ni siquiera a tramitarse, pero el anteproyecto de ley de vivienda que ayer aprobó el Consejo de Ministros, y al que aún le faltan algunas semanas para llegar al Congreso, ya concita el rechazo más rotundo de los grupos de la oposición, de algunos socios parlamentarios del Gobierno y de la práctica totalidad de los agentes que operan en el sector inmobiliario.
Desde el PP reiteraron ayer, en este caso por boca del portavoz nacional y alcalde de Madrid, José Luis Martínez Almeida, que no piensan hacer «nada» en línea con lo establecido por la nueva ley. Esta deja en manos de las comunidades autónomas la declaración de zonas tensionadas que abre la puerta a los controles de precios y en la de los ayuntamientos la aplicación de los recargos en el IBI de las viviendas vacías. Aseguró el regidor madrileño que las medidas planteadas por el Gobierno son «profundamente equivocadas» y no solucionarán la problemática.
Desde Galicia, la conselleira de Vivenda, Ángeles Vázquez, acusó al Gobierno central de tratar de «mercadear» con la nueva ley de vivienda, argumentando que «no se puede comprar o vender el apoyo a unos presupuestos con un tira y afloja». «A día de hoy nosotros no tenemos el texto», lamentó, para recordar que las competencias en materia de vivienda las tienen las comunidades. De hecho, la Generalitat catalana ya amenaza con llevar al Constitucional una norma que califica de «decepcionante».
En el sector inmobiliario, la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval) denunció que la futura norma reducirá la oferta de viviendas disponibles en el mercado del alquiler. Desde el portal pisos.com manifiestan su escepticismo sobre el alcance de la ley, ya que entienden que la falta de consenso sobre la misma hará que tenga «un recorrido corto o una aplicación muy relativa».
Si para el sindicato UGT la norma es «insuficiente y poco ambiciosa», el presidente de la Federación Gallega de Empresas Inmobiliarias, Benito Iglesias, acusa al Gobierno de «intervenir de facto el mercado de la vivienda cuestionando incluso la propiedad privada» y advierte de «consecuencias económicas y de empleo impredecibles».
