Las claves de la nueva ley de vivienda: topes de alquiler, deducciones en el IRPF y recargos en el IBI
ECONOMÍA
Las comunidades tendrán la última palabra en la aplicación de límites a los arrendamientos
01 feb 2022 . Actualizado a las 17:23 h.Con retraso sobre el calendario previsto por el Gobierno, el Consejo de Ministros dio este martes luz verde al proyecto de la primera ley de vivienda estatal, que ahora pasará al Congreso para su tramitación parlamentaria. Con ella se pretende impulsar el mercado del alquiler -a través de incentivos fiscales y limitando los precios en zonas tensionadas- en las áreas en las que ha subido hasta convertirse en inasequible. El objetivo es tramitar la norma por la vía de urgencia, para que pueda entrar en vigor en la segunda mitad del 2022, tal y como recoge el plan de recuperación remitido a Bruselas.
El Ejecutivo sigue así con su proyecto de ley desoyendo las críticas vertidas la semana pasada por el Consejo General del Poder Judicial. Tras rechazar un primer borrador de dictamen que avalaba la iniciativa, la mayoría conservadora del órgano de gobierno de los jueces aprobó un dictamen que acusa al Ejecutivo de invadir competencias autonómicas con su regulación del mercado de la vivienda. No obstante, se trataba de un informe que, aunque preceptivo, no es vinculante, por lo que el Gobierno ha decidido ignorarlo.
«Se cumple con un compromiso inaplazable con la mayoría del país», defendió la ministra de Agenda Urbana, Raquel Sánchez, que la calificó como «una ley rigurosa que blinda el carácter social que debe tener la vivienda». La ministra acusó al CGPJ de extralimitarse en su informe, remarcando que este organismo tan solo tenía que pronunciarse sobre la modificación de tres artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil que incluye la nueva normativa, sin entrar a valorar su encaje constitucional.
Estas son las claves de la nueva ley tal y como entra al Congreso.
Áreas tensionadas
Para topar los precios. El límite en el precio del alquiler se aplicará, según recoge la normativa, solo en lo que la Administración competente catalogue como área de mercado tensionado. Podrá ser una calle, un barrio o incluso una población entera, si se cumplen dos requisitos: que el precio medio de las hipotecas o los alquileres, junto con los suministros básicos (agua, luz, comunidad, etc.) supere el 30 % de los ingresos medios de los hogares; y que dichos precios acumulen en cinco años una subida al menos cinco puntos superior a la inflación media de la comunidad en ese mismo período.
Pero no será el Gobierno el que declarará las zonas de alquiler tensionado, sino los ejecutivos autonómicos, por lo que el despliegue de la nueva ley podrá ser desigual en el país. De hecho, la mayoría de las comunidades gobernadas por el PP ya han anunciado que no aplicarán esos topes de precios.
Grandes propietarios
Son los únicos afectados por el límite. Uno de los grandes puntos de fricción entre los socios del Gobierno fue precisamente a quién afectarían las limitaciones en el precio del alquiler. Al final serán las comunidades las que topen los precios en las áreas tensionadas, pero solo si los inmuebles pertenecen a grandes tenedores con personalidad jurídica. Es decir, que aunque se considerará gran propietario a las personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de una decena de viviendas urbanas o una superficie construida superior a 1.500 metros cuadrados, solo se aplicará la restricción a las empresas.
Además, los precios máximos no se definirán hasta dentro de 18 meses, que es el tiempo que la norma da para diseñar la estadística en la que las autonomías se apoyarán para aplicarlos -algunas ya se han negado-.
pequeños arrendadores
SIn subida de la renta. Aunque quedan exentos de aplicar el límite de precio, los particulares que tengan viviendas para alquilar en dichas zonas calientes tendrán que congelar la renta (tanto para los contratos en vigor como para los nuevos).
Antes de que expire el contrato, los inquilinos podrán solicitar una prórroga por tres años sin que varíen las condiciones económicas, mientras que en los nuevos arrendamientos estarán sujetos al precio que recogía el contrato anterior, que solo se podrá incrementar con el IPC.
subida de hasta el 10 %
A cambio de contratos por diez años. Las congelaciones referidas tendrán excepciones. Se podrán aplicar subidas del precio de la renta de hasta un 10 % siempre que el contrato firmado sea de larga duración, es decir, no menos de diez años. También se podrán repercutir en el precio del alquiler (de nuevo, hasta un 10 %) las mejoras realizadas en el inmueble, ya sean de rehabilitación, accesibilidad o ahorro energético.
incentivos fiscales
La zanahoria para contener la renta. La norma incluye una serie de incentivos fiscales para que los pequeños propietarios opten por abaratar el alquiler y generar así una contención general de precios. Para ello habrá bonificaciones de hasta el 90 % en el IRPF si la rebaja es del 5 % (inicialmente se había fijado en el doble). En el caso de que la vivienda se destine a alquiler social o a menos de 35 años, la bonificación será del 70 %, mientras que para el resto de supuestos en los que se rebajen los precios, el incentivo fiscal será del 50 %, frente al 60 % en vigor ahora.
penalizar pisos vacíos
Recargo en el IBI. Junto con la zanahoria de las bonificaciones está el palo para poner en el mercado las viviendas vacías. La ley recoge un recargo de hasta el 150 % en el impuesto de bienes inmuebles (IBI) para las casas que estén injustificadamente desocupadas más de dos años. Será de aplicación únicamente para quienes posean cuatro o más propiedades, y se excluyen las segundas residencias que se ocupan solo en vacaciones, las que estén en obras u ofertadas en el mercado.
pública y asequible
Reforzar la vivienda social. Otro de los puntos en los que incide la normativa es en la prohibición de que autonomías o ayuntamientos puedan vender a empresas privadas vivienda pública en un plazo inferior a 30 años. La ministra subrayó que se trata de evitar el desmantelamiento de un parque público ya escaso. Así, para hacerlo crecer, se establece una reserva del 30 % del suelo de las nuevas promociones para vivienda protegida (10 % para alquiler social). Se crea el concepto de vivienda asequible incentivada (privada), con beneficios fiscales y urbanísticos, a cambio de alquilarse a bajo precio.