Este piso en A Coruña se vende por 85.000 euros, con una inquilina de 94 años dentro
ECONOMÍA
La gente mayor recurre a este tipo de soluciones para completar sus pensiones o evitar problemas con las herencias
09 sep 2023 . Actualizado a las 22:17 h.«Piso en venta en Ronda de Outeiro: 85.000 euros. Para reformar, con inquilina de 94 años». Es una oferta que publicita el portal inmobiliario Idealista en la ciudad de A Coruña, donde el precio medio de una vivienda de 79 metros cuadrados como la anunciada asciende a 181.000 euros de media.
Pero no es el precio lo más llamativo del anuncio. En el inmueble, como se explica en la descripción del mismo, reside una mujer de avanzada edad que está dispuesta a vender su casa de tres habitaciones y un baño a un precio mucho más bajo del que hay en el mercado a cambio de permanecer en ella hasta su fallecimiento.
Se trata, como indica Guillermo Mosquera, de Mosquera & Vicente Abogados, de la venta en nuda propiedad: el comprador obtiene la titularidad del inmueble con un descuento medio del 40%, según cálculos del sector, pero no tiene derecho a su disfrute. Este se reserva a la usufructuaria (la mujer de 94 años). Solo cuando esta fallezca podrá tener pleno derecho sobre la vivienda.
«En Galicia no tanto, pero en ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia empieza a ser más habitual [...] En urbes más grandes el coste de la vida es mucho mayor, así que suelen vender la nuda propiedad porque necesitan dinero, la pensión no les llega», explica Mosquera. Los números le dan la razón. Al cierre del 2022, la pensión mediana (la más habitual) en la comunidad para los mayores de 85 años apenas rozó los 722 euros brutos al mes. Abriendo el abanico a los pensionistas de más de 65, la prestación ni siquiera alcanzó los 1.000 euros (968 euros), según el Instituto Galego de Estadística (IGE).
A pesar de ello, todavía despierta reticencia entre el gran público. El año pasado, solo se firmaron 1.657 operaciones de nuda propiedad en España, 36 de ellas en Galicia. Y, ¿quién compra estos activos? Mayoritariamente, los fondos de inversión, porque tienen capital suficiente para esperar 10 o 15 años para poder disponer de las viviendas que, en su mayoría, se suelen revalorizar.
Conflictos con las herencias
Hay otros motivos que pueden empujar a la gente mayor a optar por esta solución de venta: «También pueden hacerlo para no generar líos a la hora de la sucesión. Si tengo tres hijos, en lugar de dejar el piso dividido, que puede generar problemas con la herencia, recibo el dinero y lo divido en tres partes y ya está», desliza el experto. O incluso puede ser una estratagema para desheredar a los descendientes, en caso de que no mantengan una buena relación.
Las ventajas: adiós a pagar el IBI o las derramas
Aunque muchos pueden pensar que la mujer está malvendiendo su piso, lo cierto es que esta modalidad de compraventa también tiene sus ventajas. No solo la disponibilidad inmediata de dinero líquido.También puede aprovechar para alquilar el propio inmueble sin cargas previas. «Ya no tiene que pagar el IBI o derramas en caso de que las haya. Solo pagaría las cuotas ordinarias de la comunidad, salvo que acuerde que eso lo paga el nuevo propietario, y las facturas de agua, luz, gas y otros gastos corrientes asociados al uso de la vivienda», aclara Mosquera.
Además, una vez recibidos sus 85.000 euros, lo único que tiene que hacer es pagar la plusvalía municipal —si hubiera una ganancia patrimonial— y declararlo en el IRPF como tal. No obstante, las normas tributarias eximen a los mayores de 65 años de pagar nada si el inmueble vendido es su vivienda habitual. El comprador se hará cargo de los gastos de notaría, registro y el impuesto de transmisiones patrimoniales.
¿Qué pasa si el vendedor todavía no ha acabado de pagar la hipoteca del piso? La venta, apuntan desde el despacho de abogados, debe realizarse libre de cargas, de forma que una parte del dinero que cobre deberá destinarse a liquidar la deuda con el banco. «Va a venir con nosotros a firmar la compraventa. En el momento de la operación, el banco dirá: `De estos 100.000 euros, 50.000 me los llevo para cancelar la hipoteca´», deslizan.
¿Pueden los herederos reclamar la vivienda? En ningún caso. El inmueble ya está fuera del caudal hereditario. Al ejecutar la herencia, ya no se puede recuperar porque pasa de forma automática a manos del comprador, tanto su propiedad como su usufructo.
Otras alternativas: de la renta vitalicia a la hipoteca inversa
Existen otras alternativas a la nuda propiedad en el mercado para poder capitalizar el patrimonio inmobiliario. Un ejemplo de ello es la renta vitalicia. Se trata de una operación en la que el dinero obtenido por la venta de una vivienda se reinvierte en la contratación de una renta vitalicia. Las cuantías, ya sean mensuales, trimestrales o anuales, se pactan con el banco o la compañía aseguradora. «Normalmente lo hacen porque disfrutan de exenciones fiscales», explica Mosquera. También para tener la seguridad de que dispondrán de unos ingresos fijos hasta que fallezcan.
Otra vía es la de la hipoteca inversa. En este caso, el propietario de una vivienda pone este activo como garantía para obtener mensualmente una renta del banco. Eso sí, deberá seguir pagando el IBI, las derramas y otros gastos. Al fallecer, los herederos pueden recuperar la vivienda, siempre y cuando paguen lo que el banco le prestó a su progenitor. «Ojo: deberán hacerlo en el plazo de un año», apunta Mosquera. Pueden saldar la deuda con sus propios ahorros, pidiendo un préstamo al banco o vendiendo el inmueble. La ventaja, de ser así, es que no se paga plusvalía, ni actos jurídicos documentados ni transmisiones patrimoniales.