La ley de vivienda retrae a los caseros de comprometerse con el alquiler estable

La Ley por el Derecho a la Vivienda que entró en vigor el pasado mayo tenía entre sus objetivos facilitar el acceso a una vivienda a precios asequibles especialmente a jóvenes y personas vulnerables, limitando las subidas del alquiler, permitiendo prórrogas extraordinarias del período de contrato, obligando a que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato sean a cargo del arrendador y modificando el procedimiento de desahucio. Pero las consecuencias, por ahora, no han sido las buscadas por el legislador.

Muchos caseros han decidido vender la vivienda o tenerla cerrada porque no se fían. «No se ha dado ninguna seguridad al propietario. La nueva norma ha perjudicado a los clientes a los que supuestamente iba a favorecer. La oferta no para de bajar y los precios de subir», asegura la vicepresidenta de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias, Nora García.

Otra de las quejas de las agencias inmobiliarias es la prohibición de cobrar al inquilino, que hasta la nueva ley pagaba una mensualidad a la agencia, además del mes de fianza. «Es la primera vez que se prohíbe a un profesional cobrar por sus servicios», subraya García. El mes de fianza se mantiene pero la mensualidad debe pagarla el propietario.

Con estos cambios, hay quien busca ventanas por las que eludir las limitaciones de la ley. Por ejemplo, se extienden los contratos de alquiler de temporada (inferiores a los 11 meses) porque estos no entran en el ámbito regulatorio de la ley de vivienda y no se les aplica el tope en la subida del alquiler (2 % este año y 3 % el año que viene). El alquiler de temporada está permitido por la Ley de Arrendamientos siempre que se trate de un alojamiento transitorio por motivos laborales o de estudio, entre otros; en definitiva que no se busca un hogar estable. Pero ahora se están registrando alquileres de temporada que se renuevan a su término y eluden las obligaciones de la ley de vivienda, sin tiempos máximos ni mínimos. Además, en este tipo de alquiler, el inquilino sí paga honorarios a la inmobiliaria.

En España hay entre 30.000 y 35.000 agencias inmobiliarias y la mitad de los ingresos que obtienen muchas suelen proceder del alquiler. Algunas cobraban una mensualidad al arrendador y otra mensualidad al arrendatario cuando alquilaban un piso. Como la ley de vivienda solo permite cobrar al casero, las agencias están buscando otras vías para lograr ingresos del inquilino como cobrar por el análisis de solvencia que suele exigir el propietario o por servicios posteriores a la firma del contrato, como la representación del inquilino ante el propietario y la comunidad o un servicio de manitas.

Las agencias buscan ingresos

Lo del análisis de solvencia y los seguros de impago son ya requisitos habituales para poder alquilar un piso. El temor de los propietarios a no poder echar a sus inquilinos si no pagan ha retraido la oferta. El Gobierno amplió hasta el 31 de diciembre del 2023 la suspensión de los desahucios y lanzamientos de vivienda habitual para personas y familias vulnerables. La ley establece que los servicios sociales deben dar solución habitacional en uno o dos meses si el arrendador es persona física o entre tres y cuatro meses si es una empresa. Claro que una cosa es la letra y otra la práctica. Por si acaso, los propietarios se ha lanzado a suscribir seguros de impago y las aseguradoras a elevar los requisitos de los inquilinos para hacerlo.

Como una gran aseguradora, que exige que todos los inquilinos tengan contrato indefinido (quedan fuera autónomos y contratos temporales) y con un nivel salarial medio. Estas condiciones para los jóvenes son difíciles de alcanzar y la emancipación se retrasa cada vez más.

Según un estudio de la organización de consumidores Facua, 4 de cada 10 inmobiliarias incumplen la prohibición de cobrar honorarios a los inquilinos. Aunque esto varía mucho según las ciudades y la presión de la demanda. Si es difícil encontrar piso en alquiler, los candidatos a inquilinos acaban aceptando pagar para no perder la oportunidad.

Nora García puntualiza que los honorarios de las agencias «no pueden estar regulados porque atenta contra la libre competencia». Sin embargo, a juicio de Alejandro Inurrieta, consultor y expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler, «el mercado inmobiliario es una selva» y lamenta que no exista un cuerpo de inspectores de consumo dedicado a vigilar el cumplimiento de las leyes en la vivienda.

Arrendar o incluso comprar una habitación también crecen como alternativas

Junto con el alquiler por períodos más cortos, otro camino para esquivar las restricciones de la ley de vivienda es el arrendamiento de habitfaciones.

Esta práctica también se ve alimentada porque muchos no tienen suficientes ingresos para alquilar o comprar un piso. Aunque los jóvenes son mayoría en el alquiler de habitaciones, los inquilinos de entre 36 y 45 años representan ya el 10,97 % de la demanda y los que tienen entre 46 y 60 años el 6,56 %, según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.

«La alternativa que ofrecen las residencias o los colegios mayores puede incluso ser más atractiva económicamente que compartir piso, pero para los inquilinos por encima de cierta edad esta es la única opción, y no suele buscarse, sino que se acepta porque las finanzas personales no dan para más», explica Font.

Comprar una habitación

A lo anterior se suma la última vuelta de tuerca, que es la variante de comprar una habitación. En ambos casos, alquiler o compra, ya no es solo el primer paso para la emancipación, «Es mucho más estructural», advierte el expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler, Alejandro Inurrieta, «hay un nuevo perfil de personas entre 40-50 años, divorciados o separados, que llevan 10 años compartiendo piso por el precio».

Y a los propietarios les convence porque sacan más dinero por habitaciones que alquilando el piso completo.

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