La caída de precios esperada en los locales quintuplica a la de la vivienda

El Banco Central Europeo (BCE) ha confirmado el cambio de ciclo, al poner fin a la intensa subida de tipos que inició en el verano del 2022. El euríbor también está dando una tregua y lo mismo se espera en las condiciones de financiación hipotecaria, tras el endurecimiento del último año. Sin embargo, todo lo anterior no parece que vaya a traducirse en que el mercado inmobiliario sea mucho más accesible que hasta ahora. Sí se espera que haya un pequeño ajuste en los precios de la vivienda a lo largo de este año, aunque no iría más allá del 6 % y, además, su profundidad dependerá de los territorios. Ese es el escenario que dibuja Roberto Scholtes, jefe de estrategia de Singular Bank.

Las dificultades para comprar vivienda son las mayores en más de diez años

a. estrada

«Estamos en una fase incipiente de ajuste de precios, que se debería completa a finales de año», explica, para apostillar que la caída de precios será más intensa en el segmento de oficinas y locales comerciales, en el primer caso como consecuencia del auge del teletrabajo impulsado por la pandemia y, en el segundo, por el cambio de los hábitos de consumo y el incremento del comercio electrónico.

«Mientras que el precio de la vivienda tendría que caer en el entorno del 6 %, el ajuste en el mercado de las oficinas sería del 20 % y aún mayor, de alrededor del 30 %, en el de locales comerciales —señala—. Es un ajuste intenso, pero solo un pequeño bache, nada comparable a la corrección que se hizo tras la burbuja».

Scholtes apunta, además, que la localización del inmueble —ya sea vivienda, oficina, local u hotel— es un factor determinante en la tendencia de los precios. En lo que respecta al mercado residencial en Galicia, por ejemplo, el experto indica que la comunidad está en línea con el promedio de España, exceptuando las áreas más dinámicas (Madrid, Barcelona, Málaga, Baleares y Canarias). De este modo, se espera una «creciente bifurcación» entre los precios de la vivienda de las grandes ciudades gallegas y los del resto de la comunidad, que responde a la combinación de la escasez de nueva oferta y de las desfavorables dinámicas demográficas.

Pérdida de valor

«Ourense, por ejemplo, por su dinámica demográfica, se está quedando atrás, como Soria o Teruel», dice, para ilustrar cómo las provincias que pierden población tienen unos precios medios nominales similares a los de hace una década, «lo que supone una pérdida de valor respecto a la inflación entre el 20 % y el 30 %». Es decir, que desmontan la máxima de que el ladrillo siempre es la mejor inversión porque nunca baja.

Por contra, las provincias con más población urbana y mayor actividad turística —A Coruña y Pontevedra en la comunidad— están evolucionando «en línea con la media nacional, manteniendo estable el valor real de las viviendas». Desde Singular Bank también concluyen que la construcción residencial seguirá creciendo, pero todavía será inferior a la «demanda natural».

Ajuste también en las oficinas

En lo que respecta al segmento de las oficinas, la rentabilidad media de las denominadas oficinas Prime CBD (Center Business District), es decir, las principales zonas de negocio de las ciudades, se acercará al 4 %, lo que hará caer los precios por encima del 15 %.

Aún mayor será el retroceso de precios en los locales comerciales a pie de calle, del entorno del 30 % inferiores a los de antes de la pandemia (2019), con una rentabilidad media del 4 %. La de los locales ubicados en los centros comerciales superará el 6 %, «con una reorientación de su modelo de negocio, ya que ahora —señala Scholtes— estamos pasando de demandar bienes, como moda o calzado, a servicios, como estética o bienestar».

Por último, también el sector logístico frena el bum que experimentó con la pandemia, ya que ahora la oferta es mayor. Sin embargo, la previsión de Singular Bank es que mantenga una tendencia estructural positiva.

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