El cambio de hipoteca apura el paso

MERCADOS

MARCOS CREO

El 31 de diciembre decae el Código de Buenas Prácticas aprobado por el Gobierno para facilitar el tránsito de un préstamo variable a uno fijo, recuperando así las comisiones que había que pagar

17 nov 2024 . Actualizado a las 05:00 h.

Con la relajación que han experimentado los tipos de interés estos últimos meses, algunas de las medidas que el Ejecutivo central puso en marcha para tratar de ayudar a los maltrechos hipotecados en su búsqueda de alternativas para reducir su factura a final de mes, tienen todos los visos de empezar a caer.

Y una de ellas, salvo sorpresa de última hora, tiene ya su fecha marcada en el calendario. A partir del 1 de enero del 2025, los cambios de hipoteca variable a fija o mixta, tanto por subrogación como por cancelación y apertura de un nuevo préstamo, dejarán de ser gratuitos. Esta medida era una de las estrellas del Código de Buenas Prácticas aprobado a finales del 2022 y todo apunta a que con el fin de este año, este escudo protector para los hipotecados caerá definitivamente.

El objetivo que se persiguió en los últimos meses con esta iniciativa era facilitar el cambio de hipoteca a todos aquellos que habían visto cómo las cuotas de sus préstamos variables se incrementaban a causa de la subida del euríbor. Pero la curva ha cambiado por completo y, en la actualidad, la tendencia que está siguiendo este indicador es claramente a la baja. De hecho, este mismo miércoles, el índice cerraba la sesión por debajo del 2,5 % (concretamente en el 2,49 %), lo que implica un nivel que no se veía desde el mes de septiembre del 2022. Y por aquel entonces, los vaticinios eran mucho menos halagüeños que ahora, puesto que el euríbor se encontraba en plena escalada por la crisis de la inflación, mientras que ahora mismo desciende a un ritmo cada vez mayor para evitar la desaceleración económica que se cierne sobre la zona euro.

Atrás quedan aquellos aciagos meses de finales de 2023 cuando el índice de referencia con el que se calculan los intereses de los hipotecados a variable escalaba a sus máximos. En octubre de aquel año escalaba hasta el 4,16 %. Ahora, en el mismo mes de este 2024, el índice cerró en una media del 2,691 %, un valor que está casi un punto y medio por debajo. Y con estas cifras, los hipotecados ya están empezando a ver importantes reducciones en sus cuotas mensuales. Aunque, eso sí, los expertos admiten que todavía no compensan las subidas experimentadas entre el 2022 y el 2023: «El euríbor está en una clara fase decreciente y no creemos que el Ejecutivo de Pedro Sánchez vaya a alargar más esta medida; ya ha estado vigente dos años. Es cierto que, en el 2023, por estas fechas, tampoco sabíamos si iba a ampliarla o no al 2024 y finalmente así fue, pero la situación de aquel momento era mucho peor que la actual. Por tanto, es probable que no se alargue más», explica Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro.

Y, a la vista de lo que se prevé que suceda en los próximos meses, el experto lanza un aviso claro: «Quien esté dudando si cambiar o no su hipoteca variable debe saber que ahora es el mejor momento porque es un proceso que le va a salir prácticamente gratis; por subrogación solo tendría que pagar la tasación de la vivienda (unos 400 euros)».

Cambiar de banco

Ante esta situación, los expertos de iAhorro recuerdan que la subrogación conlleva cambiar el préstamo hipotecario de banco, tal y como está, pero mejorando algunas de sus condiciones, como puede ser el tipo de hipoteca. De hecho, la subrogación se puede realizar siempre que el ciudadano encuentre una oferta mejor que la que se firmó en un inicio en una entidad diferente a la que está. En caso de mejorar simplemente las condiciones pero manteniéndonos en la misma entidad, estaríamos hablando de una novación. «Pedir una subrogación compensa cuando llevamos unos años en el mismo banco y vemos que los tipos de interés han bajado y, por tanto, las condiciones de las nuevas hipotecas son mejores que las firmadas al contratar nuestra hipoteca», afirma el portavoz de iAhorro, que añade: «El principal aliciente a la hora de hacer una subrogación es el ahorro en la cuota mensual que le puede suponer al hipotecado hacer el cambio».

A partir del 2025, subrogar una hipoteca requerirá un esfuerzo económico mayor del que supone hasta ahora pero, ¿cuánto? Cuando se aprobó el Código de Buenas Prácticas, el Ejecutivo explicaba que «una vez que finalice la exención de comisiones se extenderá el techo permanente del 0,05 %, que limita los gastos bancarios aplicables a cambios de hipotecas de tipo variable a fijo». Esto supone que, a partir del 1 de enero, los ciudadanos tendrán que pagar la tasación de la vivienda (algo que también se tenía que pagar hasta ahora incluso con la iniciativa aprobada) y un 0,05 % de la deuda que tengan pendiente.

«Por ejemplo, una persona que todavía tenga pendiente una deuda con el banco de 200.000 euros de hipoteca tendría que abonar otros 100 euros a modo de comisión de subrogación para poder hacer el cambio de variable a fija o mixta. Así el coste de subrogar su hipoteca rondaría los 500 euros. Pagarlos por cambiar de hipoteca compensará, y mucho, a los hipotecados, sobre todo en caso de que el euríbor vuelva a subir a corto o medio plazo», explica Simone Colombelli.

Lo que tendrán que tener en cuenta todos los titulares de este tipo de créditos, en cualquier caso, es que tanto ahora como a partir del año 2025, no tendrán que hacer frente a otros gastos como el de registro, gestoría, notaría o comisión de apertura: «La medida implantada por el Gobierno de limitar las comisiones por subrogación también es una buena noticia porque, pese a que tienen que pagar al banco por el trámite, no es una cantidad elevada y podrán hacerle frente, en la mayoría de los casos, sin ningún problema», resume Colombelli.