La licencia de primera ocupación de los edificios es otorgada por los ayuntamientos después de que, una vez finalizada la obra, los técnicos municipales comprueban que dicha obra ejecutada se adecúa a la licencia de obras que había sido otorgada previamente. Es decir, la licencia de primera ocupación confirma que la obra está finalizada y se adecúa a la que había sido otorgada.
Dicha licencia es de una gran importancia, pues, entre otros extremos, es la que permite dar de alta los suministros de servicios de la edificación (electricidad, agua, gas…) y, en definitiva, poder utilizarla.
Sin embargo, en la comunidad autónoma de Galicia se ha producido un cambio relevante en esta materia: desde el pasado 1 de enero del 2023 —fecha de entrada en vigor de la ley 7/2022, de 27 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas, que ha modificado o suprimido diversos artículos de la Ley del suelo de Galicia y de la ley de vivienda de Galicia— la licencia de primera ocupación ha sido sustituida por la «comunicación previa de primera ocupación». ¿Qué implica esta nueva situación?
A diferencia de la licencia de primera ocupación, en la comunicación previa —que ya existía para otras actuaciones, como las obras menores, pero no para la primera ocupación— no existe un pronunciamiento explícito (no entraremos aquí en el análisis del silencio administrativo) del ayuntamiento, sino que es el promotor de la obra el que pone en conocimiento de la Administración que la edificación está finalizada y que se adecúa a la que había sido autorizada.
Una de las principales ventajas de esta modificación es la agilización de trámites: al suprimirse la licencia de primera ocupación, el administrado no tendrá que esperar a que esta sea otorgada por el ayuntamiento (el plazo general de que dispone para ello es de tres meses; tratándose del uso de vivienda, dos meses), sino que, una vez presentada la comunicación previa y transcurridos quince días hábiles sin que la Administración haya hecho ningún requerimiento de subsanación de la documentación aportada, el interesado puede considerar que dispone ya de un título habilitante (el de la primera ocupación) plenamente válido y eficaz.
Sin embargo, creemos que el nuevo régimen legal produce otros efectos no tan beneficiosos para el administrado: mientras que con el otorgamiento de la licencia de primera ocupación el promotor tenía la seguridad de que la Administración había comprobado y confirmado que la edificación se había finalizado y se adecuaba a la autorizada, esa certeza absoluta no existe con la comunicación previa; precisamente, porque con esta no existe el pronunciamiento explícito municipal que sí se daba con el otorgamiento de la licencia.
A ello se une, además, el hecho de que la Administración, en un momento posterior, en virtud de sus facultades de comprobación, control e inspección, podría declarar la ineficacia de la comunicación previa. De este modo, podría darse el caso de que el promotor ha estado operando durante un tiempo con el inmueble (formalizando compraventas con terceros, por ejemplo) creyéndose titular de un título habilitante de primera ocupación plenamente válido y eficaz y ya «inatacable», cuando en realidad no era así —con los perjuicios que ello podría conllevar para dicho promotor—.
En definitiva, el día a día nos mostrará cuáles van a ser las consecuencias prácticas de esta nueva comunicación previa en materia de la primera ocupación de los edificios. Lo deseable es que la —muy positiva— agilización de trámites que conlleva no lo sea en detrimento de la seguridad jurídica.