Propietarios fomentan el cambio a uso residencial de espacios lóbregos que nunca tuvieron aprovechamiento comercial
22 ene 2024 . Actualizado a las 23:42 h.Allá donde un negocio no funciona, pon un piso de alquiler. Cada vez más propietarios se están apuntando a esta fórmula. En Vigo hay carencia de viviendas para arrendar y la Gerencia de Urbanismo lleva años expidiendo licencias para cambiar el uso de locales comerciales a residenciales.
Los inversores han encontrado un nuevo filón en los bajos comerciales que están lóbregos. Son espacios que nunca se han llegado a transformar en tiendas u oficinas. Tapiados con ladrillos, afean los bajos de muchos edificios. Tras años sin uso, constituyen una ganga en el mercado inmobiliario. Por 60.000 euros es posible encontrar locales de más de 100 metros cuadrados susceptibles de convertirse en uno o dos apartamento.
Muchos ahorradores se están lanzando a comprarlos aprovechando el momento en el que existe una gran demanda de pisos turísticos y también de viviendas convencionales, cuyo número se ha reducido drásticamente durante los últimos años por el auge de los alquileres vacacionales. Para muchos propietarios este tipo de locales suponía una carga económica. Ahora han descubierto el modo de rentabilizarlos.
Inés Fernández Montero, por ejemplo, acaba de obtener la licencia municipal para las obras de reforma para cambiar el uso de un local que tiene en el número 81 de la calle Ramón Nieto. Lo convertirá en una vivienda turística compuesta por una sala de estar con comedor y cocina, cuatro dormitorios, un baño y dos aseos, en una superficie construida de 104 metros cuadrados. «El local lleva 20 años parado, no lo alquilé nunca y si ahora lo vendo al precio al que lo compré, no me lo paga nadie», afirma.
Al final se decidió a invertir para frenar la sangría económica que supone pagar anualmente la contribución y la comunidad. «Es un muerto que tenemos ahora. Lo compramos como inversión, pero ni se vendió, ni se alquiló ni nada», afirma. Invertirá 50.000 euros en las obras de acondicionamiento. Su objetivo es poder alquilar las habitaciones a estudiantes a partir del próximo curso. «No quiero que sea un piso turístico porque da mucho trabajo. Lo alquilaremos por habitaciones a estudiantes porque sabemos que hay mucha demanda», afirma esta propietaria, aunque reconoce que tampoco descarta vender el local con la licencia recién conseguida para que otro realice la inversión. Una de sus principales preocupaciones es encontrar un constructor que le haga la obra. Faltan trabajadores en ese sector.
Para José Luis Amigo, responsable de la inmobiliaria Amigo, la rehabilitación de bajos comerciales cuando se trata de convertirlos en apartamentos de alquiler turístico tiene una importante ventaja. «Los usuarios no pasan por el portal, lo que hace que no sea una molestia para el resto de la comunidad de propietarios y también es mucho más cómodo el acceso para los inquilinos». Hay que tener en cuenta además que crecen en Vigo las comunidades de vecinos que se niegan a acoger viviendas de este tipo. Hay propietarios que han decidido vetarlas de forma preventiva, o bien subirles la cuota. Por eso, a la hora de invertir, es preferible que este tipo de viviendas tengan accesos independientes.
Reinventarse
Otros propietarios decidieron dar un cambio de rumbo a sus negocios y adentrarse en el negocio de los alquileres turísticos. Un exponente de ello es del antiguo restaurante Atlántico, frente a la iglesia de Fátima.
El negocio cerró durante la pandemia y, hoy en día, es un complejo residencial con ocho apartamentos turísticos. «La pandemia nos dejó tocados», afirman Marta Barreiro y José Ares, responsables de Apartamentos Turísticos Fátima. Esta situación les obligó a reinventarse. Abrieron sus puertas el pasado mes de agosto y han estado prácticamente llenos hasta el final de la temporada de Navidad. «Estamos muy contentos con lo que hemos creado. Es el sitio donde a mí me gustaría estar si alquilara un apartamento turístico», afirma Marta. Ella misma se encargó de la decoración en el que predomina el color blanco.
Se animaron a hacer la inversión «por la demanda que está teniendo Vigo, con la llegada de bastantes turistas en verano». Los alojamientos se anuncian en las plataformas de Airbnb y Booking, que se llevan un 18 % de comisión sobre el precio del alquiler. Por eso, Marta y José están creando una página web de reservas propia para que no se encarezcan los costes, tanto a ellos como a sus clientes.
En Vigo hay más obras en marcha para convertir locales y oficinas en viviendas. Por ejemplo, en la entreplanta del número 2 de la calle Panamá funcionaba hasta hace pocos días una academia de inglés. El Concello acaba de conceder a la empresa Vigo Investment Propierties la licencia para el cambio de uso a vivienda del local, con una inversión de 22.000 euros. El piso resultante tendrá una superficie de 96 metros cuadrados.
Este fenómeno se está produciendo en todos los puntos de la ciudad. En el número 7 de la calle Cerqueiro hay bajos comerciales que llevan más de una década sin registrar ningún tipo de actividad. La Gerencia de Urbanismo acaba de autorizar el cambio de uso de uno de estos establecimientos, de 72 metros cuadrados de superficie, para dedicarlo a vivienda, tras una inversión de 20.950 euros. El Concello también otorgó recientemente el permiso para adaptar una oficina ubicada en el número 10 de la calle Doctor Cadaval y convertirla en una vivienda. Hace unos meses también concedieron la autorización para hacer un mismo cambio de uso en las oficinas de un edificio de la calle Florida. Otro proyecto autorizado recientemente fue la adaptación de un chalé de la avenida de Hispanidade para la creación de seis apartamentos turísticos. El promotor había conseguido inicialmente el permiso para convertir el edificio en una pensión. Después cambió de idea y reformuló el proyecto, ante el incremento de la demanda de este tipo de establecimientos. El mercado inmobiliario está cambiando en Vigo con el aprovechamiento de espacios antiguamente comerciales que ya no son rentables por la caída del consumo en el pequeño comercio.
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Muchos negocios y bajos comerciales que nunca han tenido un aprovechamiento se están haciendo residenciales ante la fuerte demanda de pisos.«Vamos a crear dos viviendas modernas en este local»
El Concello acaba de dar la licencia de obras para el cambio de uso de un local lóbrego existente en la planta baja de la edificación situada en el número 126 de la calle Redomeira. El local tiene una superficie aproximada de 130 metros cuadrados y nunca se usó. Nadie vio posibilidades comerciales a este espacio ubicado muy cerca de la calle Aragón. Siempre ha estado tapiado con ladrillo desde que se construyó el edificio. Lo ha comprado David Freire, un empresario del mundo de las telecomunicaciones que tiene la oficina dentro de la misma urbanización. Vio una oportunidad de negocio ante la alta demanda de pisos de alquiler. Consultó a varios arquitectos que le dijeron que el cambio de uso a residencial no era viable, hasta que uno le dijo que sí podía hacerlo. El Ayuntamiento acaba de declarar que las obras y el uso solicitados resultan permisibles y ha dado vía libre al proyecto. Con la licencia en la mano, David está a punto de empezar las obras para convertir este espacio en dos viviendas. Una estará compuesta por un dormitorio, un baño, una sala de estar con comedor y cocina, lavadero y tendero en una superficie de 48,71 metros cuadrados. La otra vivienda será similar, pero tendrá un dormitorio más, con una superficie construida de 69,36 metros cuadrados.
El presupuesto de ejecución que consta en la solicitud de la licencia asciende a 39.300 euros. «Vamos a hacer algo bien puesto, con suelo radiante y todas las comodidades», señala este inversor. Su idea es destinar ambos apartamentos a pisos turísticos, aunque no descarta que acabe rentándolo para estancias más largas. Lo que sí quiere hacer es competir con el precio. «Quiero hacer algo chulo y que salga a un precio razonable. Pagar 600 euros y más por un piso de más de 40 años hoy en día en Vigo, me parece descomunal», afirma. Su objetivo es comenzar inmediatamente las obras para poder empezar a rentabilizar su inversión a partir del próximo verano. «El bajo estaba lóbrego, vimos varias noticias relacionadas con el cambio de uso de locales y contacté con varios arquitectos para promover un cambio de uso a residencial», afirma.
Urbanismo persigue los cambios de uso en oficinas y trasteros donde no lo permite la normativa
En la tendencia por hacer residenciales establecimientos que no lo son también hay quien decide incumplir la normativa. El Ayuntamiento persigue los cambios ilegales de uso y ordena demoler las obras realizadas. Hace meses lanzó una cruzada contra los trasteros de edificios reconvertidos en viviendas. Las obras suelen empezar de forma clandestina. Para burlar la acción municipal, los propietarios esperan seis años a que caduque la infracción. Es lo que ocurrió recientemente en un inmueble de la calle Escultor Gregorio Fernández. Al Concello no le quedó más remedio que rectificar una orden de cese del uso residencial. En otras ocasiones, los infractores emplean artimañas para tratar de convencer al Ayuntamiento de que las irregularidades ya han caducado. Por ejemplo, Urbanismo declaró esta semana que las obras ejecutadas y el cambio de uso del local comercial a vivienda realizado en un local de Camelias 49 es ilegal e ilegalizable, por lo que ordenó al dueño a reponer el local a su estado primitivo. Los denunciados alegaban que la vivienda tiene una antigüedad superior a los diez años y, para justificarlo, presentaron facturas de renovación de la cocina. Sin embargo, hay una escritura de compraventa del año 2016 en el que se describe el inmueble objeto de transacción como un local comercial.
El Concello también ordenó devolver el uso de oficinas a una serie de viviendas ilegales creadas en dos bloques de la calle Teixugueiras. La promotora inmobiliaria llevó a cabo un cambio de uso residencial sin licencia y, posteriormente, vendió los pisos. Los compradores se sienten ahora estafados.
Una quincena de barrios cumplen los requisitos para ser zonas tensionadas por la subida de los alquileres
En una quincena de barrios de Vigo se ha producido un incremento y desmedido del precio de los alquileres. Hay 15 barrios de la ciudad que cumplen con el criterio para ser declaradas como zonas tensionadas, según la Ley de Vivienda. Son los de As Travesas, Bouzas, Travesía, O Vao, Samil, Teis, Coia, Navia, Lavadores, Bembrive, Cabral y Oia. Vivir en una zona tensionada significa que los alquileres son altos en relación a los ingresos. Sin embargo, una vez que una zona ha sido designada como tensionada, las autoridades pueden poner límites a los incrementos en los precios para proteger a los inquilinos El gobierno municipal no contempla pedir la declaración de zonas tensionadas. Señaló hace meses que estudiaba la posibilidad de establecer limitaciones. En todo caso, ha fiado la situación al nuevo PXOM, que entiende que debe poner más viviendas en el mercado y a mejores precios.
Las viviendas destinadas a los alquileres vacacionales influyen en el incremento de los precios. Continúa aumentando el número de viviendas de alquiler turístico. Ya son más de 1.600 los pisos destinados a los alquileres vacacionales o de estancias cortas, según el registro oficial de la Xunta. Se trata de una cifra récord. Las viviendas registradas en la actualidad son medio millar más de las que había el año pasado. Hay una media de 4,4 camas por apartamento, lo que eleva la cifra a 6.914, casi 2.000 más que el pasado verano. Muchos propietarios de viviendas están apostando por convertir sus inmuebles en alojamientos para turistas, motivados por la posibilidad de obtener unos ingresos adicionales.