Martinsa afronta la última fase de la liquidación diez años después del crac

Fue nuestro particular Lehman Brothers. A otra escala, claro. Pero la caída de Martinsa-Fadesa el 14 de julio del 2008, el día en que el gigante español del ladrillo declaró la mayor suspensión de pagos de la historia -con una deuda que entonces se calculaba en 5.100 millones de euros pero que luego resultó mucho mayor, de casi 7.800-, escenificó el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España y el inicio de una crisis que acabaría llevándose por delante tres millones de puestos de trabajo.

Diez años después de aquel momento, la situación se ha enderezado: la economía ha vuelto a la senda del crecimiento (por encima del 3 % anual), el empleo se recupera (aunque todavía no se ha alcanzado al nivel de ocupación previo a la crisis) y hasta en el sector inmobiliario ya no se habla de brotes verdes, sino de una normalización del mercado, con un incremento sostenido de las compraventas de vivienda y un repunte de los precios. Ha dado tiempo, incluso, a generar una incipiente burbuja, esta vez en el mercado del alquiler. Pero lo que no ha mejorado es la situación de las grandes promotoras de la época del bum inmobiliario, que siguen enfangadas en los juzgados, incapaces de hacer frente a la losa de deuda acumulada en los años de expansión descontrolada.

Es el caso de Martinsa-Fadesa, que consiguió salir del concurso, pero el momento en el que lo hizo, en el 2011, en plena crisis, con el mercado de la vivienda totalmente paralizado, le hizo imposible cumplir los acuerdos a los que había llegado con sus acreedores para ir saldando sus deudas. Ante la negativa de la banca a renegociar el plan de pagos, la empresa presidida por Fernando Martín acabó solicitando la liquidación en marzo del 2015.

Más de tres años después, el proceso sigue en marcha, superando el horizonte temporal que se habían fijado los administradores designados por el juzgado (los mismos que habían llevado el concurso: la abogada Antonia Magdaleno, el economista Antonio Moreno y el socio responsable de reestructuraciones de KPMG, Ángel Martín), que inicialmente se planteaban tener todo listo a finales del año pasado.

Pero el volumen de activos que hay que vender para saldar la deuda (alrededor de diez mil, 450 de ellos en Galicia) y la necesidad de hacerlo a un precio razonable, para pagar la mayor cantidad posible, aconsejaba ampliar los plazos para no inundar el mercado y provocar una abrupta caída de precios.

Tras las dos primeras fases del proceso, en las que se subastaron bienes para atender los créditos con privilegio (que están prácticamente saldados), la liquidación de Martinsa ha abierto su tercer capítulo, en el que se busca satisfacer los más de 5.000 millones en créditos ordinarios que adeuda la compañía. Lo hace a través de un sistema novedoso en España, que funciona como una suerte de dación en pago. Formalmente, es una subasta, que se organiza en la propia web de la liquidación de la compañía (martinsafadesaliquidacion.es). Pero a ella, además de terceros que presentan ofertas en metálico, acuden también acreedores que pueden pujar con la deuda reconocida en el proceso. De esta forma, defienden quienes diseñaron el sistema, no hay una venta masiva que inunde el mercado, lo que permite maximizar el retorno -a lo que también contribuye la celebración de una ronda de mejora, tras el cierre de la puja inicial, que acabará el próximo día 26 y que ha despertado mucho interés, con más de 44.000 visitas a las fichas de los activos- y se da a los acreedores (entidades financieras, pero también otros actores del sector que en los últimos años han ido comprando a la banca sus posiciones en Martinsa) más tiempo para que puedan realizar esos activos que se adjudican. Así podrán sacarles más rendimiento en el futuro, cuando el mercado esté más maduro o los puedan integrar en otros desarrollos.  

Siguientes pasos

Los activos que ahora no se sacan a subasta (se reservan más de doscientos y cada uno de ellos puede constar de varios inmuebles) y los que no se adjudiquen se reservarán para la última fase del proceso, que podría comenzar en enero y en la que se atenderán los últimos flecos, cediéndolos en lotes a los acreedores a los que aún no se haya resarcido. Otra parte los venderán directamente los administradores judiciales, para pagar otras deudas pendientes que, por razones de importe o de actividad del acreedor (por ejemplo, los importes adeudados a profesionales de la construcción, como fontaneros o electricistas) no se pueden saldar con la entrega de un inmueble o un solar.

En cuanto a los tiempos, en la administración concursal estiman que a finales del año que viene podría estar resuelto todo el proceso de resolución de los activos en España (la liquidación incluye también la gestión de las filiales en el extranjero), pero habría que contar con un tiempo extra para manejar todo el proceso burocrático de registrar los bienes a nombre del nuevo propietario, lo que podría demorar los trámites hasta el 2020. Un plazo que los involucrados consideran meritorio teniendo en cuenta la magnitud del proceso.

OTRAS GESTIONES DURANTE EL PROCESO

Los accionistas no tendrán que pagar comisión por mantener sus títulos

Entre las gestiones realizadas durante la fase de liquidación, fuentes próximas al proceso destacan una que tendrá un impacto positivo para los miles de accionistas de la promotora que se vieron atrapados por la quiebra de Martinsa-Fadesa. Y es que, después de años con los títulos suspendidos de cotización, la compañía fue excluida de la bolsa en octubre del 2015, lo que ha permitido a los liquidadores iniciar el proceso de reversión de las acciones, de forma que estas dejarán de estar representadas como anotaciones en cuenta y se entregarán en formato físico para que sus poseedores puedan dejar de pagar las comisiones que les venía cobrando el banco por su mantenimiento.

Nozar y Reyal, otros gigantes del ladrillo que siguen enfangados en los jzugados

Martinsa-Fadesa no es la única de las grandes promotoras de la época de la burbuja que sigue penando en los juzgados diez años después del crac inmobiliario. Otros gigantes del sector tampoco han conseguido levantar cabeza pese a la incipiente recuperación del mercado de la vivienda.

Es el caso, por ejemplo, de Nozar, inmersa en lo que algunos ya han denominado el concurso interminable. El grupo controlado por la familia Nozaleda lleva casi un decenio, desde el 2009, batallando en los juzgados para evitar su liquidación, en un proceso que ha dado ya tantos giros que es difícil ubicarse. Varios cambios de administradores concursales, convenios que no prosperaron y hasta recursos al Supremo situaron el proceso en una suerte de limbo procesal del que no acaba de salir, lo que ha llevado a algún acreedor, como la Sareb, a personarse en la causa para reclamar que se dé un impulso al proceso. Y es que en estos diez años a Martinsa le dio tiempo a pactar un convenio con sus acreedores, salir del concurso, incumplir el plan de pagos y entrar en un proceso de liquidación que ya está bastante avanzado.

En liquidación se encuentra también Reyal Urbis, que en septiembre inició el desguace de la compañía, protagonista de la segunda mayor quiebra de España, con una deuda que superaba los 4.600 millones.

Insolvencias que han causado un quebranto al Estado, por las deudas que tanto Martinsa como Reyal mantenían con la Sareb (heredadas de los bancos nacionalizados) y con la Agencia Tributaria. En ese sentido, el último listado de grandes morosos con el fisco volvía a estar liderado por los antiguos gigantes del ladrillo. A la cabeza, Reyal, con una deuda de 361,5 millones, por los 197,6 de Nozar y los 50 de Martinsa.   

Los nuevos reyes

Mientras la estrella de las grandes promotoras se apaga en los juzgados, el mercado inmobiliario español ya ha entronizado a los nuevos reyes del sector, que ahora manejan las socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario, centradas en el mercado del alquiler) y los fondos buitre, que gracias a los activos adquiridos durante la crisis ya son la segunda mayor inmobiliaria del país, tras la Sareb.

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