Con la crisis inmobiliaria del 2008, el volumen de impagos de todo tipo fue tan brutal que se cambió, entre otras, la ley de la propiedad horizontal, en un intento de evitar que las comunidades de propietarios se vieran en banca rota.
Por eso hoy si usted va a comprar un piso tiene que garantizarse que el vendedor le entregue un certificado de que está al día del pago de las cuotas de la comunidad, de las derramas realizadas y de otros abonos obligatorios. Si realiza la adquisición, que no le valga como excusa es que «no tengo este certificado». El administrador tiene la obligación de entregárselo al dueño del inmueble. Así que, si no se lo entrega, usted tiene que empezar a pensar que algo raro está pasando. Esta duda es razonable e importante, porque si compra el inmueble y tiene deudas con la comunidad, sepa que usted se queda con las del año en curso y las de los tres anteriores. Y estas deudas, de acuerdo con la ley, pesan sobre el inmueble y pueden llegar a tener la condición de preferentes en el caso de que se reclamen correctamente. Es más, de acuerdo con la ley de propiedad horizontal, incluso pueden exigirse en una ejecución hipotecaria de la propiedad por impago.
Cuando se hacen estas compraventas, los compradores pueden olvidarse de pedir el documento o eximen al vendedor de la entrega de estos certificados, y así se hace constar en las escrituras. Lo que desconocen es que les puede suponer el hacerse cargo del pago de las cuotas atrasadas que debe el vendedor. En ocasiones, sobre todo cuando se trata de subastas o ejecuciones, es muy difícil conseguir esta documentación, explica Carmela Lavandeira, vicepresidenta del Colegio de Administradores de Fincas. Pero el comprador debe de estar al tanto de todas estas exigencias para evitar posibles problemas. También tiene que solicitar, por la misma causa, los cuatro últimos recibos del IBI. Es además obligatorio que se entregue el certificado energético.
Lo contado hasta aquí surgió tras analizar una sentencia del Tribunal Supremo del 4 de mayo del 2022, en la que se recuerda que una comunidad de propietarios puede tener derecho preferente sobre el comprador de una vivienda para cobrar la deuda, «si bien es un privilegio con unos concretos límites temporales» que están detallados en el artículo 9.1 e de la Ley de Propiedad Horizontal.
En este fallo judicial los protagonistas eran los siguientes: Modesto, un moroso propietario de la vivienda; Jorge, quien le había prestado el dinero y la comunidad de propietarios. Esta última se fue al juzgado en el 2015 para reclamarle a Modesto un total de 10.448,45 euros en concepto de cantidad principal, coste de abogados y procurador, intereses y costas.
El magistrado le da la razón pero el moroso no paga y tampoco se anota esa deuda en el registro de la propiedad, donde está inscrito el piso en cuestión. En este contexto, la comunidad, en un intento de cobrar, se entera de que Jorge, la persona que había prestado dinero, ha ejecutado la hipoteca, y entonces decide presentar en dicha ejecución de sentencia una tercería de mejor derecho (para reclamar que sea la deuda con la comunidad de pago preferente frente a la deuda por la hipoteca). Aunque en el fondo del asunto pudiese tener su razón, la comunidad pierde el caso, porque pleitea en el 2017 y lo que reclama son las cantidades del 2006 al 2012 (que no son las del año en curso y tres hacia atrás). Para colmo, la sentencia recuerda que «debiera haberse anotado la deuda en el registro», lo que no se hizo.
Me insisten desde el Colegio de Administradores de Fincas de Galicia: «Recordamos la importancia de asesorarse con un profesional para gestionar todos los trámites en caso de adquisición de viviendas y evitar sorpresas y disgustos a los nuevos compradores».