El tope en zonas tensionadas intenta regular el coste de las rentas, que en la ciudad alcanzó en febrero los 9,6 euros por metro cuadrado de media, máximo histórico, mientras que el de los pisos disponibles para compra continúa creciendo
17 mar 2024 . Actualizado a las 05:00 h.Buscar vivienda en A Coruña es como intentar salir de un laberinto, sobre todo en el caso del alquiler. Para paliar el ascenso de las rentas, desde el Gobierno han puesto en marcha un tope de precios que la Xunta rechaza, aunque el Ayuntamiento ha pedido que se declare la ciudad zona tensionada. En el caso de los inmuebles en venta, los precios siguen al alza y los de segunda mano alcanzan valores similares a los de obra nueva.
La escasez de suelo, el aumento de los costes de construcción o la proliferación de viviendas turísticas son algunos de los factores a los que los distintos agentes del sector apuntan para explicar la situación actual.
Venta
Precios al alza. El pasado mes de febrero el precio por metro cuadrado rozó los 2.400 euros, 2.386 según el portal Idealista. La cifra supone una subida de casi cuatro puntos, un 3,8 %, con respecto al mismo mes del pasado año, pero todavía no llega al máximo histórico de 2.800 euros, que se alcanzó en el 2008.
Segunda mano. La mayor parte de la oferta actual de vivienda en venta corresponde se ubica en inmuebles antiguos. Actualmente, el portal Idealista cuenta con 1.654 anuncios de espacios de segunda mano, lo que supone un 98,19 % del total.
Obra nueva. Las promociones actualmente en marcha no llegan a ser el 2 % del total de la oferta. En cuanto a los precios, adquirir un piso nuevo de dos habitaciones ronda los 200.000 euros. La zona que aglutina la mayor parte de las construcciones es Xuxán, pero también están en marca edificaciones en Novo Mesoiro, Riazor, Someso, Vioño o Eirís. De acuerdo con la Federación Galega de Empresas Inmobiliarias (Fegein), en el 2023 se alcanzó el mínimo histórico en stock de este tipo de vivienda, con 7.680 en la provincia coruñesa.
Proyectos en marcha. A las promociones actualmente en construcción se suman varias iniciativas ya aprobadas, como la de Visma. Se prevé la construcción de 3.585 viviendas repartidas en 20 bloques, 940 serán de protección oficial.
Aumento de costes. Desde la Asociación Provincial de Promotores Inmobiliarios de A Coruña (Aproinco) expresan que el aumento del precio en las viviendas en venta responde a diversos factores. «Han subido los costes de los materiales de construcción, no solo por las consecuencias de la crisis de Ucrania, sino también por el aumento de las exigencias normativas. Europa acaba de aprobar una nueva legislación sobre eficiencia energética con criterios que nos parecen bien, pero que encarecen la obra», explica Juan José Yáñez Martínez, secretario general de la entidad. Sobre el alza también de los inmuebles de segunda mano, indica que «es una paradoja, ya que hay una diferencia brutal entre la vivienda nueva y la usada debido a ese aumento de las obligaciones, que se traduce en edificios mejores». No obstante, atribuye el incremento de la asusadas a la dinámica del mercado y la ley de la oferta y demanda.
Suelo
Poco terreno urbanizable. Desde Aproinco manifiestan que se debería fomentar el acceso a terrenos urbanizables. «Hay poca oferta y las Administraciones, en este caso la Xunta y sobre todo el Ayuntamiento, deberían facilitar la gestión y la conversión del suelo para poder urbanizar. Solicitamos de forma reiterada agilidad para los trámites de cambio de uso de los terrenos y para la concesión de licencias de obra», señala Yáñez.
Inmuebles a medio hacer. El presidente de Fegein, Benito Iglesias, apunta a los terrenos de la Sareb. «Hemos solicitado a la Xunta que exija al estado su transferencia a coste cero. Todas las viviendas sin terminar, las acabadas y las que están a medio hacer servirían como plan de choque para construir vivienda y destinarla al parque social. Digo a coste cero porque en el 2012 todos los ciudadanos pagamos el rescate de los bancos y necesitamos que ese banco devuelva ahora esas propiedades para generar más oferta».
Alquiler
En máximos. La ciudad herculina alcanzó el pasado mes de febrero los 9,6 euros por metro cuadrado. Se trata del máximo histórico desde que hay registros y supone un aumento de un 5,7 % con respecto al mismo mes del año pasado.
Sin apenas oferta. Detrás del alza de las rentas está la poca oferta. «Es la mínima registrada hasta ahora. Hay poca, una horquilla de entre 300 viviendas y 350, cuando lo normal es que hubiese entre 800 y 1.000», expone Benito Iglesias, presidente de Fegein, que añade: «Se ha reducido la oferta en más de un 50 % en los dos últimos años».
Parque social. El gobierno gallego entregó el pasado mes de noviembre 40 viviendas en Xuxán con precios de entre 90 y 70 euros al mes, en función de la renta. En ese barrio, Vivenda prevén construir otros dos edificios con 40 y 60 hogares. Asimismo, la cooperativa Galivivienda ofrece pisos desde 343 euros al mes por un plazo de 50 años en cuatro inmuebles que edificarán en parcelas cedidas por la Xunta en Xuxán. La entidad suma más de 2.000 solicitudes para entrar a vivir en unas construcciones que todavía no están en marcha y que estarán listas en el 2026.
Viviendas turísticas
Superan las mil. Mientras se redujo el volumen de inmuebles disponibles para rentar, el número de alojamientos de uso turísticos se disparó. «En A Coruña hay registradas 1.316 viviendas turísticas, la cifra supone una subida de más de un 50 % en los últimos 15 meses», apuntan desde Fegein. El presidente de la entidad considera que es clave analizar el motivo por el que tantos propietarios optan por esa modalidad. «La responsabilidad de lo que ocurre es de los legisladores, ya que no es una casualidad que tantos se hayan movido al circuito vacacional, si no que responde a una inseguridad jurídica».
Inmuebles vacíos
Más de 15.000. Una de las soluciones para aumentar el número de viviendas en alquiler es, de acuerdo con Fegein, movilizar las que están vacías para así dar respuesta a la demanda existente. Según el último balance anual del INE hay 20.059 inmuebles sin uso una cifra que Fegein baja a- 15.250 viviendas vacías. «Los informes del INE se realizan cada diez años con agentes censales, pero ese último incluye datos tomados durante la pandemia, por lo que no se pudo hacer de esa forma, sino que se tomaron como referencia las viviendas con recibo de la luz. Ese criterio no nos parecía correcto y elaboramos nuestro propio estudio», explica el presidente de la entidad.
las Administraciones
Plan municipal. José Manuel Lage, primer teniente de alcalde y concejal de Economía dice que «A Coruña ten un problema de vivenda, hai Administracións con competencias na materia como a Xunta que non o queren ver, pero é evidente que os prezos do alugueiro deixan fóra a moitas persoas que non poden permitirse pagar as tarifas do mercado libre. Hai máis de 2.800 demandantes de vivenda na cidade e a Xunta estivo 15 anos sen facer unha soa. Acaban de entregar 40, é unha cifra ridícula». Para paliar la situación desde el ejecutivo municipal trabajan en un plan municipal, «que se aprobará este ano e suporá o impulso á construción de 4.000 novos fogares entre o 2024 e o 2030, a través dos instrumentos de planificación urbanística. Tamén apostaremos pola rehabilitación e pola cesión de solo para vivendas en aluguer a prezo taxado». La alcaldesa, Inés Rey, también lamentó la falta de inversión del Gobierno autonómico cuando A Coruña es «es la tercera ciudad de España donde más sube el precio, más que en Madrid».
Proyecto autonómico. El plan del gobierno gallego es construir 1.600 de promoción pública y privada en el barrio de Xuxán, donde han solicitado al Ayuntamiento el cambio de uso de dos parcelas para poder urbanizar.
Ley estatal. Desde el Ayuntamiento solicitaron a la Xunta que pidiese al Gobierno central declarar A Coruña zona tensionada. «Fomos os primeiros de Galicia en pedirlle á Xunta (porque son as comunidades as que teñen que tramitar diante do Estado estas declaración) que estudase esa declaración. Só pedimos que o estudaran e a súa resposta foi dicir que a Lei de Vivenda non era de aplicación porque estaba recorrida no Constitucional», señala Lage. Desde la consellería de Vivenda indican que han requerido un informe al gobierno local para poder atender a su solicitud de declarar zonas tensionada. «Iso foi en outubro e aínda o estamos agardando», apuntó la conselleira de Vivenda, Ángeles Vázquez. Asimismo, mostró su rechazo a la medida del Ejecutivo central, ya que consideran que es «un fracaso». Vázquez también indicó que mantendrán una reunión con todos los concellos para aportar «clarificación» en el proceso para adherirse a la iniciativa del Gobierno. La conselleira recordó asimismo que Xunta ha recurrido la Ley de Vivienda, que considera «inconstitucional», ya que la competencia de vivienda pertenece a la Xunta.
Índice de precios. El índice de precios para zonas tensionadas, publicado este viernes, solo afecta a los grandes tenedores —aquellos con diez inmuebles o más,— que en A Coruña son más de 7.000. Tampoco podrán superar esa barrera los inmuebles que hayan estado vacíos en los últimos 5 años y que ahora salgan al mercado. Utilizando esas referencias, un piso en la plaza de Vigo de 101 metros cuadrados con garaje debería costar al mes entre 562 y 848 euros, mientras que en un anuncio actual se oferta a 1.200. Por ese importe se renta otro en Ramón y Cajal de 73 metros sin garaje, pero si saliese ahora al mercado debería costar entre 461 y 666.
Miguel Abalo y Manuel Couto de Nove Representación Inmobiliaria: «La realidad de A Coruña no se corresponde con la de ningún otro sitio»
Con amplia trayectoria en el sector inmobiliario, Manuel Couto y Miguel Abalo, se unieron en mayo del pasado año en la empresa Nove Representación Inmobiliaria. «Nuestra experiencia dibuja un plano y lo que vemos, comparando lo que ocurre aquí con Madrid y con el resto de Galicia, es que la realidad de A Coruña no se corresponde con la de ningún otro sitio», señalan los profesionales.
Para ellos, detrás del alza de los precios están las propias características de la ciudad. «Se trata de un Ayuntamiento con una superficie pequeña, una oferta escasa para toda la demanda que existe y con mucho inversor. Hay mucha gente con una capacidad económica alta para invertir, que en ocasiones incluso retiene los inmuebles, ya que los adquieren, pero durante un tiempo no están en el circuito de venta ni en el de alquiler», exponen los expertos.
Así, indican que «el vendedor de inmuebles en A Coruña está empoderado, es consciente de que en la ciudad hay mucha demanda y poca oferta, por lo que pueden fijar los precios y jugar al más alto. Eso se traduce en que se vean muchas propiedad a precios elevados, que en un inicio se puede pensar que no se van a vender, pero sí que se comercializan porque están al precio del mercado», sostienen Manuel y Miguel, que añaden que ante ese escenario: «Ha aumentando la demanda en concellos limítrofes con precios más moderados»
Octavio Aguero: «Mi pareja y yo buscamos piso con nuestra mascota y parece imposible»
Llevan menos de una semana en A Coruña y la ilusión de emprender una nueva vida se ha visto empañada por las dificultades de encontrar vivienda. «Antes de venir a Galicia habíamos buscado información, pero la verdad es que está todo más caro de lo que vimos», dice Octavio Agüero, de 29 años.
El chico se acaba de mudar con su pareja desde Buenos Aires, Argentina. «Ya habíamos vivido en España, yo en Valencia y mi novia en Málaga. Como en nuestro país la situación está complicada decidimos mudarnos a Galicia. Una vez tomada la decisión, mi pareja fue además aceptada para cursar una maestría en la USC, pero la idea fue siempre vivir en A Coruña», dice Octavio, que añade que por eso han ampliado la búsqueda a Santiago. «Pero es igual de complicado», apunta.
El principal obstáculo con el que se están topando es su mascota. «Tenemos la suerte de tener un perro, pero para la búsqueda de piso es una desgracia, ya que nadie alquila con un animal ni aunque sea un mosquito», dice Octavio, que le sorprende la dificultad de acceder a una vivienda teniendo un can. «Cuando llegamos vimos que había un montón de gente con perros por los parques, entonces, no entendemos bien que, sin embargo, para vivir sea tan complicado».
De momento, él y su pareja se están hospedando en un hotel en el centro. «Pero no podemos quedarnos mucho tiempo porque 15 días en un alojamiento turístico es casi lo equivalente a la renta de un mes», expone. Además de recurrir a portales web de búsqueda, han optado por tirar de redes sociales y de inmobiliarias. «Alguna nos pide 100 euros solo por enseñarnos el piso, cuando ni siquiera sé si me va a gustar. Es un abuso».
Otro punto que no se esperaba es la cantidad de requisitos que exigen para poder alquilar. «En nuestro caso no tenemos nómina, pero tenemos un familiar en Barcelona que nos avala y parece que con eso podemos rentar sin problema. Estoy buscamos trabajo de lo que sea, no sé si será más difícil encontrar vivienda o empleo», dice. Sobre los precios, considera que son elevados: «Se juega mucho al ver quién da más», señala Octavio. «Cuando llamo por algún piso también notó que al escuchar el acento son más reacios. Incluso una inmobiliaria me pidió el pasaporte, imagino que para comprobar si tengo papeles, pero creo que es el momento de que Galicia devuelva un poco lo que Argentina hizo, que abrió sus puertas a los gallegos», señala Octavio, que aclara que todo el mundo está siendo muy amable, «pero en el día a día ser extranjero es difícil».